3月开春,北京等部分一线城市楼市回暖,但从4月的统计数据看,热度有所下降。“小阳春”将如何演绎?“五一”小长假期间,在北京一些楼盘和中介机构可看到,购房者热情难言高涨。
分析人士指出,眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早,预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续至年中,二线城市整体成交表现将转好,三四线城市回调压力大,各城市间分化也会持续加剧。未来,房价过快上涨城市调控收紧可能性加大。
一线城市“小阳春”是否依旧?
4日上午南四环某商业楼盘售楼处有4组顾客正在看房。该楼盘于去年开盘,计划本月清盘,目前还剩几十套住宅尚未售出,远不及该地段前两年开盘不久便售罄的场面。为了促销,该楼盘五一期间也给出了让利优惠。“5月底前交齐40%的首付,有1%的折扣。”售楼处工作人员表示。
在该楼盘附近的另一家售楼处,去年开盘的商业住宅也尚有数十套仍在待售,最新一期楼盘尚未开盘,该售楼处已给出优惠,“提前交150万押金,可享受1%的折扣”,售楼处工作人员向正在看房的2组顾客建议。
中指研究院发布的4月中指百城价格指数报告显示,4月份,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。
中原地产首席分析师张大伟指出,部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行,但房价转涨让不少潜在需求转而观望,从而出现了成交量上涨乏力的情况。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌,环比下跌2.4%。经纪人信心指数则维持小幅上扬,上涨0.9%。
二手房方面,张波指出,从安居客线上重点监测的67城二手房挂牌房价来看,整体环比上涨0.16%,北京二手房挂牌价格四月环比出现微下滑,由60529元/平方米降至59968元/平方米,上海出现微上涨,由49547元/平方米上涨至49576元/平方米,广州、深圳的房价也保持着平稳状况下的微涨跌。
北京某中介机构二手房销售人员表示,“近期无论是成交还是咨询都很少,比不上三月份,更无法与2017年相比。”
与此同时,贝壳研究院4月29日给出的数据显示,从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看,4月市场并没有延续“小阳春”的热度,4月,中介机构链家二手房实时交易量出现了20%-30%的环比下降。此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力,环比3月下降34%。
不过部分业内人士认为,眼下做出一线城市“小阳春”退热的判断或为时尚早。
张波称,从58安居客线上的表现来看,一线城市“小阳春”的热度还在持续。一线城市找房热度4月环比微跌0.5%,分城市来看,北京、上海的找房热度持续升温,双双突破2%,广州呈现一定程度的下滑,深圳保持相对平稳。预计一线城市的热度将维持小幅震荡、微度上扬格局,一二手房整体成交量有望好于去年同期,房价则保持相对稳定。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,北京二手房市场并非转冷,4月北京二手房成交的环比下滑是3月集中释放后的自发回落。目前刚需仍为交易主力,改善性需求链条尚未真正启动。
整体而言,天风证券认为,一线城市本轮调控时间长、力度大,2019年以来,在房贷利率下降带动下,长期压抑的刚性需求加速释放,销售增速快速反弹。参考历史规律,结合对货币政策的判断,预计一线城市房地产销售增速的反弹还能持续1个季度左右至年中。
二线城市热度提升 三四线将现分化格局
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,一季度的“小阳春”行情让楼市复苏的节奏快于预期,4月,市场总体呈现热度持续上升态势。一线城市二手房保持回暖,二线城市土地市场开始升温,土地溢价率也有抬升,各地人才政策不断推出也在一定程度上对市场起到“催化”作用。楼市已经从年初的下探行情演化为小幅回暖,加之一季度全国经济环境亦好于预期,楼市继续下探的力度已明显减弱。
根据报告,4月全国新房市场找房热度保持平稳,环比上月微跌0.5%,其中二线城市找房热度上涨0.2%。一线城市作为年轻人奋斗的主要聚集地,受工作地区的影响,不少用户开始考虑在一线城市的偏远郊区或临近城市购房,如北京的密云、昌平、房山,上海的闵行、浦东,广州的花都、南沙等地区,都成为二手房热门的购房板块。
展望后市,克而瑞地产研究也认为,二线城市总体成交有望保持平稳,成交表现将转好。其中值得关注的当属各都市圈内核心城市,该机构罗列了短期内市场可能转好的明星城市,大体分为以下几类:
首先,长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州、宁波等城市经过了2018年的调整,市场已经逐步回归理性,供应也逐步放量,对成交有一定的刺激作用,预计这类城市的成交量会小幅转暖。
其次,珠三角核心二线城市,土拍市场热度居高不下,高溢价地块频出,成本驱动增强了购房者对后市预期,市场回暖也在意料之中。
最后,中部城市诸如重庆、武汉、成都、西安、郑州等城市因人口基数较大、城市基础配套完善,短期内市场需求依旧旺盛,热度还将持续一段时间。而沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷,库存压力相对较大,后期走势不容乐观。
此外,克而瑞地产研究表示,三四线城市回调压力大,各城市间分化也会持续加剧。
改善型人群入场比例增加
50-150万二手房需求占比近半
在房源选择上,用户更偏向于总价低、面积适中的房源。《报告》显示,50-150万的二手房需求占比达到49.6%;70-90平方米、90-120平方米面积段的也明显更受用户欢迎;新房市场则对两居室、三居室的需求居高不下,三居室需求占据最高点占比高达为44%,两居室需求占35%比紧随其后。
随着市场热度提升,改善型人群的入场比例开始增加。58安居客房产研究院线上数据显示,4月,购房者依然对1-2万/平方米价格段房源更关注,但对5万/平方米以上价格段房源的关注也有所上涨。在对新房的选择上,用户对四居室及更大房型的需求也将大大上升。
张波分析,一季度“小阳春”行情让楼市复苏节奏快于预期,4月市场总体热度持续上升。一线城市二手房保持回暖,二线城市土地市场开始升温,土地溢价率也有抬升苗头。在此背景下,中央政治局会议再次提及房地产的信号值得关注,不排除后续政策出现微调收紧的可能性。
机构:一季度23城房价步入“过热”区间 二季度调控收紧可能性加大
4月25日,上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城房价报告》。报告显示,一季度,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%,相比1-2月份12.0%的涨幅,一季度涨幅有所扩大。
观察历史数据,2018年下半年开始,全国100城年初累计房价同比涨幅持续扩大。今年2月份该涨幅略有收窄,这和春节假期效应有关。到了3月份该涨幅继续扩大。尤其是3月份房地产成交行情还不错、市场预期有所调整,这也使得百城房价同比涨幅继续扩大。
报告对100个城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅进行分类,将其划分为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。
统计显示,2019年第一季度,100个城市中有23个城市步入到“房价过热”区间,其中中山房价涨幅最大,达到61%的水平。同时,有5个城市步入到“房价过冷”区间,包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。报告指出,客观来讲,形成房价过冷现象有很多原因,比如成交项目过多集中在郊区市场、市场交易持续下滑等。
报告判断,房价过热城市调控收紧的可能性加大。近期监管层再度强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求。这可能意味着,二季度房价上涨过快的部分城市存在调控收紧的可能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期部分城市出台收紧性的调控措施。例如,西安收紧公积金提取要求、苏州土地拍卖设定限价。预计后续类似措施会增加,包括整顿房地产交易秩序。
(房掌柜整理自财经网、 新华社、中国证券报)
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