高端住宅价格涨幅有所回落 静态租赁最快53年回本

　　2018下半年，高端住宅价格涨幅有所回落，租金表现较为平稳。随着楼市调控和房贷政策的不断收紧，高端住宅购房门槛大幅度提高，改善客群被迫推迟入市，一手、二手高档住宅市场整体趋冷。

　　从各城市的情况来看，2018下半年，深圳高端住宅价格居监测的17城市首位，上海紧随其后，北京、厦门次之。多数城市高端住宅成交价格仍呈上涨态势，西安同比涨幅高达33.0%，位居全国首位。上海、北京、厦门、天津四个城市高端住宅价格同比下降，其中天津高端住宅贬值最为明显，降幅接近5%。

　　静态租赁回报率远低于普宅

　　仅5城跑赢一年定存

　　2018下半年，全国高端住宅租金表现较为平稳，静态租赁与长期租赁回报率分别小幅回落至1.4%、4.6%，历史5年租赁后转售回报率与上半年基本持平。由于当前房地产改善需求受政策影响被抑制，未来5年内需求或有望得到逐步释放，届时高端住宅价格或将小幅上涨，未来转售回报率(2018-2023)或将小幅提升。

　　高档住宅价格与租金之间的巨大差距，决定了其静态租赁回报率长期处于低位水平。统计显示，2018下半年，17城市静态租赁回报率在0.8%-1.9%之间，远低于普通住宅，仅沈阳、重庆、大连、成都、西安的回报率跑赢了一年定存。

　　在经济下行之际，住房调控政策持续，改善类需求被抑制，高档住宅价格涨幅收窄，因此历史转售回报率走低并不意外。在打击投资、抑制改善、保护刚需的政策基调下，预计未来大部分城市转售回报率或呈下降趋势。

　　静态租赁最快53年回本

　　北京长租回报率打平5年定存

　　2018下半年，一线城市静态租赁回报率保持稳定，仍在低位徘徊。由于2018下半年北京、上海房价下行，历史5年租赁后转售回报率较上半年出现下滑。未来随着市场进入平稳发展阶段，租售并举的体系建立，一线城市价格大涨难再现，预测转售回报率将保持平稳趋势。

　　静态租赁回报率方面，沈阳以1.9%的回报率位居榜首，投资约需要53年能回本，而在厦门，这一时间将被延长到125年。从变化趋势来看，涨跌幅度都不大，环比上涨最快的是成都，涨幅0.3%;环比下跌最显著的是西安，降0.6%。

　　从长期租赁回报率来看，7成以上的城市回报率出现了回落。青岛、厦门、宁波三个城市在2018下半年的租金涨幅不及价格涨幅，致使长期租赁回报率环比出现下滑，在17个城市中处于较低水平。北京高档住宅的长期租赁回报率，刚刚打平五年定存利率(4.9%)。

　　全年政策紧缩并未影响高端住宅销售表现。继2017年3月的限购政策出台后，2018年青岛住宅市场维持“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”的紧缩政策，相较于2011年首次出台限购政策，本轮的政策调整时间更长，对普通住宅市场的影响逐渐显现，全年全市普通住宅销售量为14.5万套，同比下降5.5%。对高端住宅市场的影响相对较小，高端住宅市场全年销售量约为5,400套，同比上涨了23.9%。一方面是高端住宅的稀缺性使得刚需和刚改置业客群对于城市核心区的优质项目趋之若鹜;另一方面是在经历过一轮的政策调整之后，高端住宅项目表现出了相对较强的抗跌性和增值空间，因此新房市场销售情况表现更为稳定。

　　预计2019年青岛住宅市场将进入深度调整期。伴随着2018年年末其他城市政策松绑的信号，不排除2019年市场对房价看涨情绪的升温。参考以往房价走势，综合考虑目前的土地市场、开发商融资环境、宏观经济背景等多因素影响，预计青岛高端住宅市场在一到两年内价格水平可能出现小幅震荡，但整体表现稳定。

　　覆盖城市：

　　高端住宅篇全国覆盖庆的城市为北京、上海、广州、深圳、天津、武汉(楼盘)、成都、重庆、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、西安、大连、沈阳、宁波、青岛、福州(楼盘)、厦门17个城市。

　　（房掌柜整理来自和讯房产、半岛网）