孙宏斌：房地产调控程度超想象 现在开发商都有压力

我们没有想过赶超任何人，现在我们是榜样，大家都在学我们，学我们的并购和布局。”8月31日，融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌在2018年中期业绩会上在谈及公司规模时说到。

　　融创中国2018年中期业绩显示，公司资产总额6699亿元，合同销售金额约1915.3亿元，同比增长约76%;收入约465.8亿元，同比增长约215.3%;毛利约115.3亿元，同比增长251%，一年内需要偿还的债务约753亿元，资产负债率为65.8%，截至6月30日，融创现金余额为874.2亿元。

　　在土地储备方面，截至6月30日，公司新增土地储备约2920万平方米，平均土地成本3620元/平方米，土地储备总面积约2.31亿平方米，总货值约3.29万亿元。预计下半年有369个项目在售，总可售资源4912亿元。

　　“有自住需求的可以买房子，但是如果作为投资的话，还是买我们的股票好一点，空间比买房子要大很多。”孙宏斌称，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在加码。宏观调控政策在短期之内不会放松，购房者的购买预期也会发生变化。

　　融创在投资策略中提到，公司要多看少动，严格控制投资节奏和规模。

　　孙宏斌认为，现在开发商都有压力，市场也处于焦虑中。融创从2016年10月份至今，除了并购以外，基本没有在公开市场拿过地，小心谨慎的把公司做安全是主要的。“三四五线城市冷得比较快，而且现在限价，开发商按照这个卖的话就会亏钱。我们主要在一二线城市，就算按照限价卖我们基本也都是赚钱的，我们的压力不大。”但孙宏斌强调，“我们是安全第一，这一两年都要把安全放在第一位，未来保持现在的规模难度不大，但增长也很难。”

　　在目前金融去杠杆的大背景下，房企的融资渠道日益变少，融资成本在逐渐上升。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，从去年开始整个融资环境都在收紧，融创的平均融资成本在6%左右，尽管行业环境在变，但最主要的还是调整自己去适应大环境的变化。

　　在业绩会过程中，汪孟德也多次强调公司一直在去杠杆，而且是很坚决的去杠杆，融创的现金流非常安全。

　　值得一提的是，目前行业前三名的碧桂园、恒大和万科都在不断拓展公司业务，使其愈加多元化。但孙宏斌却表示，融创目前不会再考虑多元化，在拥有了地产和文旅板块两大主营业务之后，没必要更多元化了，“文旅板块需要很长时间的培育，我们看的更远，这个行业肯定有发展，门槛也很高。”孙宏斌坚称，融创投资消费升级和美好生活的方向是不会变的。

　　孙宏斌的长子孙喆一在今年年初加入了融创集团，在业绩会上孙宏斌对于媒体问及如何评价孙喆一的工作时。孙宏斌将这一问题抛给了 融创中国副总裁兼联席公司秘书高曦，笑着说，“他的工作归高曦管，不归我管，让高曦来评价。”

　　高曦对于孙喆一的工作及表现评价道，“他年初加入了公司，负责战略投资工作，在工作方面非常投入，有非常大的作用。”

　　业绩会最后，孙宏斌对于融创未来会不会出现毛利率和销售额下滑的可能性，一口否决，“不会”。

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　　房地产市场迎来密集调控。杭州(楼盘)出台《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知;8月5日，深圳(楼盘)《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布;8月6日，《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》下发，力保房地产市场平稳健康发展;上海(楼盘)则是在全国率先启动新版不动产登记信息在线查询系统……

　　对此，各界的关注在于，密集调控是不是意味着此前的房地产调控效果失效?而在如今房企“去地产化”的背景下，单纯以房价上涨、房子增值、增量开发获利的时代会结束吗?

　　一二线城市楼市相对冷清

　　贝壳研究院统计数据显示，自2016年四季度本轮调控开始至今，全国累计73个城市进行了调控，共出台限购政策135条，限贷政策176条，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南(楼盘)全省实行限售。其中，北京共计发布调控政策30余次，堪称调控最严厉的城市之一。

　　据北京市住建委数据显示，北京今年1—6月70年产权商品住宅成交量共计7160套，环比下降37%，同比下降26%;供应量共计9438套，环比下降2%，同比下降24%。在供应量和成交量双双下降的趋势下，成交均价下调到48022元/㎡。

　　不仅北京，2018年上半年，深圳新房住宅成交均价为54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%，且深圳新房成交均价已连续21个月小幅下跌。

　　在国家统计局公布的7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格情况变动中，海口、扬州(楼盘)、烟台(楼盘)、宜昌(楼盘)、三亚(楼盘)5个城市的房价环比涨幅依次为2.3%、2.8%、2.9%、2.9%、3.7%。而从一线城市表现来看，北京、广州(楼盘)、深圳7月份房价涨幅仅为0.2%、0.6%和0.5%，上海则回落了0.1个百分点。

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎认为，最近一轮调控以来，一二线城市成交都比较清淡，但部分三四线、四五线城市出现过快上涨的势头，“一些地方出台限涨的政策，也是打补丁的政策。但是从更长远的政策信号来看，反映出地方政府层面对于调控不放松的决心。”

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌向《中国经济周刊》记者表示，从全国整体来看，上半年房地产市场调控取得了一定的成效，但还有不足之处。所以要进一步改善房地产调控，建立长效机制。

　　“现在社会上有一种看法是房地产调控就是要把房价降下来，这只是事物的表象，实际上房地产调控是要达到稳定房价的目的;在降杠杆防风险过程中，明显看到房地产调控的重大政策，体现了朝着长效机制方向迈进的努力，这一点值得肯定。”冯奎说。

　　住建部表态：对未实现房地产调控目标地方坚决问责

　　中国社科院2017年12月发布的《中国住房发展报告(2017—2018)》中提到，地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的关键。

　　清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明向《中国经济周刊》记者分析说，“地方政府既是房地产市场的监管者，又是供应土地以扩大税收的市场参与者，既当裁判员又当运动员，双重身份下，单纯要靠地方政府调控房地产几乎是不可能完成的一项重点工作。”

　　因此，监管部门的作用不可或缺。今年8月7日，住房和城乡建设部相关负责人在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会指出，坚决问责未能实现调控目标的地方：住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　但问责不是目的。该负责人强调，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房。

　　顾云昌说，接下来各地会加快制定实施住房发展规划，但各个城市情况不一样，不能照抄照搬深圳的做法。“比如西部的三四线城市，或者一些县级市，不可能制定像深圳这样的规划，因为这些地方用不着发展租赁市场，各地还要根据自身的情况因地制宜。”

　　房企“去地产化”会让房地产高利润时代结束吗?

　　伴随房地产密集调控的，是房地产企业扎堆“去地产化”。大型房企接二连三进行更名，似乎是越来越不喜欢被人称作“房地产企业”了。

　　比如，恒大地产更名为中国恒大并入主美国新能源汽车公司法拉第未来(FF)，雅居乐集团取代了雅居乐地产，方兴地产更名为中国金茂，招商地产(000024,股吧)更名为招商蛇口。万科没有进行更名，但投资了文化娱乐、养老、物流三大板块，印证了万科董事会主席郁亮的一番话，未来提到万科，想到的不是几栋房子，“10年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。”

　　此外，还有碧桂园进军农业，保利投资大健康产业链、发展军民融合产业等。这些王牌房地产商，都在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式，“去地产化”俨然成为房地产企业未来中长期发展的新“风口”。

　　房地产市场研究专家赵卓文认为，大型房企发展到一定规模，完成了资本积累。在2018年这个特殊的年份，大型房企开展多元化经营，已经是水到渠成。

　　在袁钢明看来，随着房地产调控的进一步深入，中国楼市的整体性红利已结束，房地产只有多元化才能满足自己的成长需求。

　　顾云昌进一步分析说，所谓的去地产化，不是说不搞房地产，而是房地产的经营模式和盈利模式要发生变化。“过去强调的是快周转、高利润，虽然现在也强调利润，但是更多的是强调房地产作为人的居住载体和产业载体的角色。”

　　（房掌柜整理来自彭湃新闻、中国经济周刊）