近期,关于金融资本扰乱长租公寓市场秩序的讨论引起了监管部门的持续关注。北京、上海、西安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。
在金融乱象背后,长租公寓已经进入了“规模竞争”阶段。由于缺乏持续稳定的盈利能力,为了抢占市场份额,实现规模化扩张,大多数租赁机构不得不将希望寄托于资本输血和金融工具。
与此同时,在“租购并举”政策的支持下,长租公寓企业牵手金融机构,以资产证券化的形式来推动租赁市场的融资活动。随后,部分机构开始变相加杠杆,以“租金贷”形式来进行融资,增大了风险并引发了一系列问题。
存改善空间
金融工具已成为长租公寓扩张的重要手段,资产证券化作为一种创新型融资方式备受追捧。
2017年1月,“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获得批准发行,开启了长租公寓资产证券化的帷幕。自如和新派紧随其后,分别在下半年发行了国内首单租房市场消费分期类ABS以及国内首单长租公寓 REITs。
今年4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。
在鼓励的基础上,《通知》进一步明确了开展住房租赁资产证券化的重点支持方向,支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资;优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。
这意味着,官方鼓励的住房租赁资产证券化将有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道,各类长租公寓ABS如雨后春笋般喷涌而出。
根据Wind统计数据,2018年1–6月,房地产ABS产品共发行75只,总发行规模900.2亿元,同比增长82.8%。
截至目前,长租公寓证券化主要有三种类型:一种是轻资产的租金收益权ABS;二是重资产的CMBS;三是类REITs。
明源地产研究院总监艾振强表示,REITs、ABS、CMBS等是促使欧美,特别是美国商业地产繁荣的重要工具,通过资产证券化,长租公寓获利于盘活存量资产,业内一直在呼唤真正的REITs落地,相关政策也一直在推进。
尽管住房租赁资产证券化实现了快速发展,但仍存在一定问题。苏宁金融研究院院长薛洪言指出,由于行业内存在着套路贷的问题,需关注底层资产的合同效力问题;此外,虽然在结构设计上可以实现风险隔离,但公寓方自身的运营问题对于相关资产的现金流有着实质性影响,需重点关注公寓方自身的实力和经营稳健性。
“目前来看,发行的ABS,REITs都进行了分级,风险基本在可控范围之内。”艾振强认为,“资产证券化产品普遍需要增信,即要有第三方担保。”
租金贷业务引争议
长租公寓ABS产品的发行需要一定门槛,而为了支撑规模的持续扩张,部分机构通过“租金贷”的方式,向金融机构融资。
租金贷即租客和第三方金融机构签订借贷合同,金融机构代替租客向运营商一次性支付较长期间的租金,租客再分期向金融机构偿还。
这种新型金融模式的逻辑在于,租赁机构可以一次性从第三方金融机构获得本应在未来收取的租金,从而拥有更多的现金流。这些资金可以用于规模扩张,也可用于日常运营。
“租房贷对于降低租客的资金压力、提升长租公寓商业模式的可持续性等可以发挥重要意义。” 薛洪言表示。
要想获得这部分资金企业也需要付出一定的利息。中原地产首席分析师张大伟称:“各家的利率不一样,一般集中在10%–20%之间。”
艾振强从租客角度认可了租金贷的合理性。“租金贷是一个工具,对手头紧张,有这个需要的人来说是正面的,因为目前来看,其利率并不高,普遍在5%左右。”
可以看出,租金贷本身不存在任何问题,但是如果运营商对资金管理不当,用提前获取到的租金来盲目拓展规模,则有可能使得资金链断裂,最终损害到租客的利益。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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