【掌柜日报】热点城市狠抓遏制房价上涨 新开盘不能比周边贵

各地狠抓“房价不上涨”：新开盘不能比周边贵，加推不能涨价

　　在中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”后的一个多月，多地政府正从限价限涨等多维度贯彻落实。

　　9月12日，黑龙江省会哈尔滨明确提出对商品房实行限价销售：对已售楼盘的待售商品房，销售价格不得高于已售商品房的价格;楼盘申报销售平均价格原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格。

　　这也意味着哈尔滨同一个楼盘不论是一次性推盘，还是分几次加推，都不能出现涨价，甚至房价还不能高过周边其他楼盘的价格。

　　而楼市热度难减的海口与三亚，今年“五一”期间和8月中旬，两次受到住房城乡建设部的约谈。与哈尔滨异曲同工的是，8月底，海南省省会海口市和三亚市先后发文规定在9月28日前重新申报销售价格备案，要求具备预(现)售的商品房项目，在备案后6个月内不得调高销售价格，6个月后需要调高销售价格备案的，应重新申报审核备案。

　　不止地方热点城市积极落实“坚决遏制房价上涨”，澎湃新闻了解到，有一线城市去年以来就要求新房价格涨幅为零。一年多来，该一线城市新房开盘价格低于周边二手房，而二手房挂牌房源、挂牌价、成交量都在小幅下行。

　　有想要置换的二手房房主反映“看房的人都没有”，“270万元挂牌价，一还就是20万，如果这两个月卖不出去，就考虑出租。”

　　此外，“全面停止房地产去库存”的内蒙古自治区首府呼和浩特，8月24日提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，全面停止房地产去库存调控措施，并提出一系列补库存措施。

　　在国家统计局8月15日公布的“2018年7月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”中，呼和浩特环比上涨2.4%，哈尔滨环比上涨2.2%，涨幅居前。而海口、三亚从年后开始进行一系列调控后，7月新房环比涨幅分别为2.3%、3.7%。据澎湃新闻统计，从今年3月份开始，海口新建商品住房环比涨幅有4个月排名前三。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷指出，调控房价是一个牵一发而动全身的事情，所以地方政府在调控力度方面极为谨慎，可以看出，调控策略正逐渐加强。现阶段地价虽然在不断恢复稳定，但前期高价地频出，使得开发商的营销压力较大，调控效果不太理想，导致中央不断问责。在7月底的经济会议之后，多地调控政策更为详细，加之之前的问责制度使得地方政府对于调控更加重视，市场需求的不断消耗也使得调控后的市场较为平稳。

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　　在宏观政策趋严的背景下，前8月，房企的销售情况仍然向好，百强房企销售额再创新高。在百强房企中，不同梯队的房企销售业绩出现分化，碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名，但是销售增速放缓，中小房企趁势追上，销售额呈现高速增长。受制于布局和政策限制，部分房企业绩下滑，呈现出业绩压力。

　　龙头房企增速不超40%

　　据亿翰智库公布的《2018年1-8月中国典型房企销售业绩TOP200》(以下简称“榜单”)。碧桂园、万科、恒大稳居榜单前三名，其中，前8月，碧桂园突破5000亿大关，累计实现销售金额5091.9亿元;万科、恒大分别为3898亿元和3848.4亿元。

　　1-8月，前三名房企销售增速明显，同比增长约21.83%。其中，碧桂园增速较快，其前8月销售额由去年同期3789亿元增34.39%至5091.9亿元;相比而言，万科和恒大同比增幅并不大，分别为10.41%和19.56%。

　　值得注意的是，1-8月，销售金额超千亿的房企已由去年同期的8家增至13家，新增5家房企分别为华夏幸福、华润置地、招商、世茂和新城控股。

　　在新晋房企名单中，新城控股增速明显，由去年同期榜单的第15名冲至榜单前8。据新城控股公布的数据，前8月，新城控股累计实现销售金额约1373.43亿元，同比增长114.94%，并已超去年全年销售总额。

　　有小房企销售业绩大涨5倍

　　中小房企销售额增速加快。从8月单月环比增速来看，俊发单月环比大涨571.2%，融侨、正荣单月环比增长超100%，远洋、奥园、雅居乐、中铁单月环比增幅在50%-100%，金辉、新力、新城、滨江、世茂、华发、中海、福晟单月环比增速在30%-50%，融创、蓝光、金科、华夏幸福、建业、万达、金茂单月环比增速在20%以内，其余前50房企单月环比负增长。

　　从1-8月累计同比增速来看，金茂、建发累计同比增长超150%，奥园、新力、新城、金科、祥生、福晟、融信、建业累计同比增长超100%，滨江、龙光、泰禾、阳光城、俊发、美的、正荣、世茂、蓝光、中梁、华发、融创、合景泰富、融侨、中南、金辉、旭辉、时代、佳兆业累计同比增速超50%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现业绩增长乏力的现象，龙头房企增速放缓。由于2015年、2016年销售火爆，主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。在目前的融资环境和拿地模式下，市场占有率进一步集中，中小房企只能选择做大规模。

　　部分房企销售业绩负增长

　　百强房企销售额快速增长，行业集中度也继续上升。据亿翰智库统计，1-8月，十强房企集中度约为30%，比去年全年提高4个百分点，三十强房企销售额总计约4.27万亿元，几乎占据整个市场半壁江山。

　　值得注意的是，在多数百强房企销售额实现了较快增速的同时，个别房企出现了销售额下滑的现象。在排名前五十的房企中，金地、首开、万达在前8月的销售额累计同比负增长。

　　从8月销售金额来看，金地集团实现签约面积54.1万平方米，同比下降22.19%;实现签约金额112.4亿元，同比下降6.55%。前8月累计签约金额880.6亿元，同比下降2.45%。

　　此外，首开在8月份共实现签约面积23.61万平方米，签约金额63.55亿元。前8月,首开共实现签约面积166.88万平方米，同比下降22.12%;签约金额434.64亿元，同比下降14.84%。

　　根据克而瑞的数据，前8月，万达集团销售额332亿元，位居49位，相比于去年14名的排位大幅下滑。

　　对于未来的市场走势，克而瑞机构分析称，预计三季度末和四季度，房企将加快推货，销售规模也有望继续保持增长。

　　观察

　　房企拿地“重仓”长三角

　　随着房企规模战愈演愈烈，土地储备依然是房企比拼的方向。今年前8月，百强房企依然积极拿地。从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续占据排行榜冠军、亚军、季军位置。

　　根据中国指数研究院发布的《2018年1-8月全国房地产企业拿地排行榜》，1-8月，碧桂园以1134亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1067亿元稳居第二位，保利以821亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超800亿。

　　龙头房企继续坚持全国布局的策略，中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科、保利继续在环渤海、长三角、珠三角加强布局;中海、龙湖、绿地、华润、中梁、龙光、福晟等房企则在区域性的拿地中居于前列。

　　值得注意的是，1-8月，随着房地产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%

　　从拿地区域来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。1-8月，长三角地区前十名房企拿地总额达2689亿元，位列首位;中西部和珠三角以1926亿元和1530亿元分列第二、第三位。

　　(房掌柜整理来源自北京商报、新京报)