“地王”虽许久未现市场,但今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头。
中原地产近日发布数据显示,截至6月25日,今年50大城市合计土地出让金达17019亿,同比多卖了4839亿,涨幅达40%。其中,杭州、长沙、长春等热点城市的涨幅超过100%,济南、福州、南通、青岛则超过200%。
房企方面,大型企业总体拿地支出仍维持高位,但态度已趋理性。今年以来,热点城市土地交易价格较为平稳,溢价率普遍收窄,流标、流拍现象逐渐增多。
分析人士指出,这是库存短缺和资金链趋紧双重影响的结果。随着融资渠道进一步收窄,未来土地市场将可能进入降温通道。
二三四线城市交易旺盛
根据中原地产统计,一线城市土地交易相对冷淡,北京、上海、广州都出现土地出让金同比下降的情况,北京、广州的土地交易面积也同比有所下滑。深圳土地交易偏少,甚至没有进入前50强。
上半年土地交易旺盛的区域,主要位于热点二线城市和部分三线城市。其中,杭州成交土地1533万平方米,同比增长51%。土地出让金规模达1469亿元,同比增长119.73%,成为上半年土地出让金最高的城市。
其他二线城市中,重庆土地出让金超过800亿,苏州在700亿以上,郑州、济南均超过600亿。
部分三线城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉兴、湖州、南通的出让金均在300亿以上,同比大幅提升。徐州、菏泽也超过200亿。考虑到这些城市的地价水平无法和一二线城市相比,这种交易规模已属庞大。
土地交易旺盛的直接原因,在于地方政府推地规模加大。
按照自然资源部的要求,热点一二线城市去年纷纷制定了土地供应五年计划,其中大部分城市的供地规模都有所提升。今年以来,这些城市土地供应仍然保持旺盛水平。
如今年5月末,杭州市下城区宣布,2018年计划推出22宗地块。当地市场人士表示,这样大范围大面积集中土地推介,对下城来说是第一次。宁波也于6月初首次公布月度土地出让计划,当月共计划出让经营性用地25宗(其中住宅用地24宗),土地面积1745亩,远超去年同期。
对于三四线城市来说,大规模推地有着另外的原因。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,一方面,近年来的棚户区改造,腾出了不少优质地块;另一方面,地方政府对土地财政仍有一定程度的依赖。
他还表示,更深层原因在于这些城市的库存规模已至低位。根据上海易居研究院监测,截至2018年5月底,100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。“当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即回落到了六年前的水平。”
该机构还指出,2018年5月,100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月,比4月份的10.3个月有所下滑。而根据行业经验,合理的存销比区间应维持在12-16个月。
“存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。”该机构表示。
房企态度趋于理性
从房企角度看,对土地的需求仍然旺盛。中原地产统计显示,截至6月27日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,今年就有30家房企拿地超过百亿,合计拿地金额高达7594亿。
其中,碧桂园土地支出已高达880亿,位居房企之首。万科为613亿,保利546亿,龙湖、中海、华润、旭辉的拿地金额都在300亿以上。
该机构还认为,如果算上并购市场,房企在拿地中的支出还将提高。
中原地产还指出,大中型房企前5月业绩普遍向好,其资金状况有所改善。加之企业对规模的追求仍然强烈,使得“调控持续加码趋势下,房企依然在明显的拿地加速过程中”。今年前5月,房企到位资金增速为5.1%,比前4月提高3个百分点,在连续三个月收窄后首度提高。
但与往年相比,房企在土地市场已经理性了许多,这直接表现为,大部分热点城市的土地溢价率出现下降。其中,今年以来杭州土地溢价率为41.63%,同比下降22个百分点;重庆的溢价率为13.95%,同比下降46个百分点;北京的土地溢价率仅为14.02%,下降51个百分点。
某大型房企西安公司负责人透露,总部对区域公司的拿地预算收得很紧,从去年下半年以来,公司还没有在西安拿地。他同时认为,土地出让条件苛刻,也限制了企业的拿地热情,比如配建规模增多、限价条款严格等。
该人士表示,当前西安限价政策较为严厉,且有长期化趋势。对于在当地有一点土地储备的企业来说,现阶段更加注重利润和现金流,而非继续扩张。
受多重因素影响,今年以来,不但高价地难觅踪影,流标流拍现象也开始增多。6月28日,安徽阜阳出让三幅地块,总面积21.66万平方米,最终全部流拍。同日,北京朝阳区焦化厂的保障房项目地块因无人报价而流标,这是北京今年第7宗流标地块。
从需求端来看,未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。近期,审计署、央行等部门密集释放房地产融资层面的利空消息。多数分析人士认为,已持续收紧了两年的融资政策,将可能迎来新一轮加码。
同策研究院首席分析师张宏伟还指出,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大),降准也救不了这些资金面紧张的房企。
这将给房企的资金状况带来更大压力,进而影响到土地市场。多数分析人士认为,未来土地市场将继续趋于平稳和理性,交易规模可能会有所下降,低地价、低溢价率将成为常态。
国土部下属的土地勘测规划院近期也发布报告指出,“随着市场调控预期趋向稳定,地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建,未来一段时间内,土地市场将继续保持平稳,住宅地价进一步收窄的预期持续。”
相关新闻:海外融资受限 房企再遭“紧箍咒”
近一时间段各种房地产收紧信号接连释放,诸如审计署发布审计报告披露地方房企违规融资问题,再如棚改政策收紧,以及近日国家发改委剑指房企海外发债,规范海外融资渠道。对此,分析人士认为,继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后,境外融资这个蓄水池也开始紧缩,对于资金密集型的房地产行业来说,资金再遭紧箍咒,叠加影响无疑重大,预计三四季度房企资金链会更加紧张。
融资渠道接连收紧
日前,国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。
对于《通知》发布的主要背景,6月27日,国家发改委相关负责人表示,近两年,注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是,这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,申请备案登记的外债规模偏大,动辄五六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。
从具体管控做法上来看,值得关注的一点是,要引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,加强企业外债风险管控力度,无疑会减少外债发行的规模,同时也会限制海外地产的投资,对于很多房企的境外融资将形成制约效应,接下来资金方面的压力会有所上升。
防范金融风险政策之下,政府对于融资渠道的管控,愈发严格与规范。一周前,审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露,3家金融机构9家大型国有银行,违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。
在业内人士看来,虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的,但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企,将起到震慑作用。
开拓多元化融资渠道缓解压力
海外融资收紧,对于房企的影响将有多大?
根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况显示,2018年4月,房企融资总额折合人民币共计769.12亿元,其中境外发债354.13亿元,远高于3月份的193.44亿元。在国内融资难度较高的情况下,海外融资成为房企的热衷选项。
不过,在业内人士看来,即便政策不收紧,受到汇率、发行利率等影响,房企海外发债的规模也在下降。5月份,40家房企发行公司债融资总额为58.35亿元,其中境内发行40亿元,环比减少65.52%,境外发行18.35亿元,环比减少94.82%。
有证券机构分析师表示,总的来说,房企对于外债依赖度并不是很高,仅个别企业发债规模占比超30%,目前主要的融资渠道还是银行贷款。而且此次收紧不是不让发,而是规范资金的流向以及加强企业资质审核,影响并不是很大。
即便如此,今年房企的资金压力仍不容小觑,全方位融资渠道收紧,又面临着2015年和2016年公司债在今年将进入集中兑付高峰。
重重压力下,房企何去何从?业内人士指出,提高周转、快速回笼资金,这是今年房企应对资金和高杠杆风险的关键。
另一方面,也有企业在尝试开拓多元化的融资渠道,除了不少以租赁之名发布资产证券化产品外。最近,信托等非标融资渠道重启。据同策研究院数据显示,5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资,融资总额达113.54亿元,环比增加687.94%。
(房掌柜整理自21世纪经济报道、新京报)
2022-02-17 10:27
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