住房市场经历深刻变革 有助于形成更好政策细则落定

　　继不动产登记信息全国联网之后，国家统计局称下一步加快推进房地产税相关政策举措。

　　正在起草完善方案过程中的房地产税有望加快推出。

　　7月16日，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”(下称“房住不炒”)这样一个基本定位。

　　国家行政学院经济学部教授冯俏彬表示，国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税，这次明确提出加快推进房地产税相关举措，是一个不同寻常的信号，说明房地产税推出工作正陆续就位。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，在房地产调控供给侧方面，国家统计局明确提到了两类政策，一类是房地产税的政策，一类是租售同权的政策。房地产税的政策出台符合预期，也不排除选择一些地区试点“未来版”房地产政策。而对于租赁市场来说，当前“同权”基本是空白，未来会加快新的政策落地。总体上说国家统计局此类表述依然是围绕在“房住不炒”的概念下进行的。类似概念也有助于形成更好的政策细则落定。

　　今年6月，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。业界认为，开征房地产税一大技术前提正是全国不动产信息全国联网。

　　房地产税由于能增加住房持有者成本，因此可以一定程度上遏制肆无忌惮的炒房者，抑制住房投资性需求，降低住房空置率，同时也能发挥一定的收入再分配功能。而且房地产税还能充实地方财政收入，逐步培育成地方主体税种，健全地方税体系。

　　为落实房住不炒，打破房地产只涨不跌的市场预期，房地产税已经成为房地产市场长效机制的重要组成部分，而且立法速度加快。

　　在今年“全国两会”上，全国人大会议发言人张业遂表示，房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　时任财政部副部长史耀斌在“全国两会”答问时说，房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前相关部门正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

　　史耀斌认表示，中国房地产税制度设计上会参考国际上共性的制度性安排。

　　他总结目前国际上房地产税制度有四大共性。分别是所有的工商业住房和个人住房都会按照它的评估值来征税。所有国家的房地产税制度安排中都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准等。房地产税属于地方税，收入归属于地方政府。房地产税需要建立完备的税收征管模式，使房地产税征得到、征得公平。

　　除了借鉴国际经验外，史耀斌强调，会按照中国的国情出发来合理设计房地产税制度。

　　“比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样的话，使我们设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。”史耀斌说。

　　史耀斌目前担任全国人大常委会预算工作委员会主任，而房地产税法草案起草工作正是该委员会重点工作之一。

　　国家统计局称，2018年1~6月份，全国房地产开发投资55531亿元，其中七成是住宅投资，同比增长13.6%。下半年房地产投资也有望保持比较快的增速。上半年商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%。

　　毛盛勇在上述会上介绍，从70个大中城市的房价运行情况来看，房价总体还是比较平稳。但是，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，房地产还存在一些结构性矛盾，一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。

　　相关新闻：长租公寓市场活跃

　　我国的住房市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

　　租赁资产证券化产品纷纷发行

　　自2017年以来，长租公寓运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

　　2018年7月5日，“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过发审会，产品规模高达100亿元，将于上交所发行。同策房地产研究院院长助理张宏伟分析表示，“受到发债变缓影响，时隔两个月恒大租赁住房ABS终于成功获批，这是恒大集团首单住房租赁ABS产品。在国家推进住房租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道对于恒大地产具有十分重要的意义。”

　　此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”于上交所发行，发行总额50亿元，储架规模10亿元，首期发行5亿元。7月4日，“国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模3.12亿元。7月3日，“国信证券-链融科技万科供应链金融1号(第一期)资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模6.97亿元。

　　业内人士认为，作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

　　住房租赁面临政策利好

　　业内普遍认为，我国的住房市场正在经历变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

　　事实上，自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不断出台，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建设的催化剂。

　　与此同时，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

　　自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入企业“竞自持面积”的附加条件，保障租赁住房的土地供应。据不完全统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。

　　另外，根据北京市国土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供应计划》，未来五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地约1300公顷用作租赁住宅的建设用地，提供租赁住房合计约50万套。

　　深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

　　来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。第一太平戴维斯近日发布的一项研究报告预计，“未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场、成为行业内的服务标杆”。

　　租赁公共服务平台已见雏形

　　随着多个城市租赁政策密集落地，各地租赁平台也陆续试运行。2018年3月31日，上海市住房租赁公共服务平台上线试运行。据介绍，该平台未来将逐步实现租赁合同网签、备案一体化，同时为规模化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

　　目前，平台已经初见雏形。功能上，平台已经实现实名认证、房源发布、合同网签等基本功能，并提供公积金支付房租申请、居住缴费、维修申报等线上便民服务。房源上，平台目前每日提供房源接近4万套，房源类型主要有经纪机构房源、代理经租房源和个人发布房源。未来，国企的新建转化的20万套租赁住宅也将纳入平台的房源体系。

　　值得关注的是，对于规模大、信誉好、具备信息化等条件的租赁企业，政府允许其跳过房源审核环节，直接通过数据接口方式批量上传房源信息，即时对外发布。

　　“平台的实质功能是规范租赁市场，解决目前市场中权利纠纷、虚假信息、租金哄抬三大问题。”克而瑞地产研究中心一位分析师指出，“中介平台未来将受冲击，租赁公共服务平台或成为租户首要入口。”

　　该人士认为，虽然目前政府设立的租赁公共服务平台对行业的影响力有限，对整个市场的规范作用尚不明显，但未来影响力会不断加强。“平台中房源成交数量决定了平台的影响力，一旦未来大规模国企房源入市时，平台将真正具备话语权。届时，其他中介网站或受到冲击，住房租赁公共服务平台很有可能会成为租户的首要入口，政府可以平台化管理整个租赁市场”。

　　谈及未来住宅租赁市场面临的挑战，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，“长租公寓市场投资者和运营方需要在“短”和“长”两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场;长期需要可持续的盈利能力。因此产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是应对挑战的关键。”

　　(房掌柜整理自第一财经、经济参考报)