上半年无锡卖地186亿同比降13% 成交均价17933元/㎡

　　核心提示：

　　1.成交数据“3降1涨”：成交总面积约104万㎡，同比下降25%;成交总金额约186亿，相较去年同期减少27亿;平均溢价率约9%，和去年同期的43%相比大幅度下降;土地成交均价达17933元/㎡，同比上涨2569元/㎡，这是房掌柜统计的4个指标数据中唯一上涨的数据;

　　2.区域：梁溪区获成交面积和金额“双料冠军”，太湖新城楼面价降低2328元/㎡，惠山区诞生新地王，锡山区仅出让2宗宅地;

　　3.万元地：今年上半年共成交6宗“万元地”，其中，康桥中城誉品西地块楼面价15729元/㎡，是今年上半年的“单价地王”;

　　4.房企：华发、招商、康桥、光明和国瑞5家房企首进，万科挥金37.43亿摘得上半年拿地金额房企冠军;

　　5.拿地方式：收购、合作开发、政企携手改造棚户区等，房企多元化拿地;

　　6.首次：无锡土地市场首次挂出含定销商品房地块;6月13日土拍成交总价超100亿，是目前无锡土地市场上首次单场土拍成交总价最高的一场土拍。

　　上半年卖地186亿同比降13% 土地成交均价达17933元/㎡

　　如果用一个词来形容今年上半年的土地市场，“3降1涨”最适合不过。

　　从上半年土拍成绩单来看：共成交28宗地块，成交总面积约103.62万㎡，同比下降25%，已完成全年供地计划的41.45%;成交总金额约185.82亿，相较去年同期减少27亿;平均溢价率约9%，和去年同期的43%相比大幅度下降;而从上半年土地成交平均价格来看，达17932.69元/㎡，同比上涨2569元/㎡，为2010年同期的3.3倍，这是房掌柜统计的4个指标数据中唯一上涨的数据。

　　同时从无锡2010-2018年上半年的土地市场成交数据来看，呈波浪式发展状态。

　　其中，2010年上半年土地市场火热，为近9年来成交量最高值，之后渐显下降趋势，至2016年上半年，成交量为最低值，而下半年逆袭，受外地投资客效应、供求关系偏紧等因素影响市场“爆热”。随后的2017年上半年延续了2016年下半年的热度，成绩依然不错。

　　而今年上半年从数据来看，市场虽不如往年同期火热，但也没有很凉，比较平稳。一方面，不能说“热”，受供应量减少、每宗地出让面积小，同时受市场调控和房企现金流等因素的影响，上半年成交总面积下降、总价下降、溢价率下降，且多宗地块均未触及最高限价;另一方面，也不能说“冷”，因为土地成交均价并没有降，反而比去年同期上涨2569元/㎡。

　　“就数据而言是没有往年热，所以很多人认为今年上半年土地市场冷了，但是从大环境来说，也不是冷，这种状态和整体的房地产市场有很大的关系的。”无锡市房地产业协会副会长杭卫表示。“从土地供应量上来看，今年出让的地本身就比去年少，所以成交量少不足为奇;而且上半年的地和去年同一区域的地相比，起始地价本身就比去年高，所以低溢价也正常。拿苏州来说，今年上半年的土拍也有很多地低溢价成交，南京基本也是，从大环境来说可能是国家对市场调控所产生的影响。”

　　梁溪区获“双料冠军” 惠山区诞生新地王

　　从上半年的土拍区域来看，也有不少亮点之处。其中，梁溪区获成交面积和金额“双料冠军”，太湖新城楼面价降低2328元/㎡，惠山区诞生新地王，锡山区仅出让2宗宅地，而新吴区的楼面价则较为平稳。

　　首先从成交地块的分布区域来看，梁溪区是今年上半年土地成交主力区域，同时也是成交面积和吸金总额第一的区域，共卖地7宗，成交总面积约31.68万㎡，吸金66.7亿。

　　其次为滨湖区，卖地6宗，吸金51.75亿，土地成交约18.52万㎡;随后为新吴区，卖地7宗，吸金26.06亿，土地成交约24.07万㎡;锡山区卖地5宗，吸金22.09亿，土地成交约18.6万㎡;惠山区则卖地3宗，吸金19.22亿，土地成交约10.75万㎡。

　　再者来看滨湖区，太湖新城一直是无锡高房价区域之一，也是高价“万元地”的聚集区，历来一有含住宅地块挂牌便成为众房企争夺的目标，而今年上半年太湖新城楼面价稍降。拿万科雅居乐南地块和吴都路地块来说，两宗地时隔近8个月先后被万科竞得，且紧挨着，但楼面价相差了2328元/㎡。

　　就惠山区而言，今年上半年仅惠山区一个区域诞生了新地王，为6月13日龙湖竞得的惠山新城亿仁医院北地块，楼面价8920元/㎡;同时另一大爆热地块为国瑞洛社新城地块，楼面价7159.97元/㎡，刷新了洛社新城地价。

　　就锡山区而言，今年上半年出让地块很少，仅2宗宅地，分别为光明长椿金属地块，楼面价11267元/㎡;美的东港市民公园北地块，楼面价4653.57元/㎡，该地块占地125710㎡，是今年上半年成交的28宗地块中面积最大的地块。

　　而新吴区在今年上半年也出让了2宗宅地，为路劲梅村脱普地块楼面价7860.36元/㎡，招商朗诗绿色街区西地块楼面价7993.04元/㎡，从楼面价来看，比较平稳。

　　此外，从成交的土地性质来看，在这28宗地块中，住宅(含商住)用地共13宗，商办用地12宗，另有3宗加油加气站用地。

　　就单场土拍来说，最值得关注的则是6月13日的土拍，成交总价超100亿元，是目前无锡土地市场上首次单场土拍成交总价最高的一场土拍。

　　上半年共成交6宗“万元地” 无锡市区“万元地”已达19宗

　　就“万元地”而言，今年上半年共成交了6宗“万元地”(除加油加气站用地)。至此，无锡市区“万元地”已达19宗。

　　其中，上半年滨湖区成交了4宗万元地，分别为康桥中城誉品西地块，楼面价15729元/㎡，是今年上半年的“单价地王”;雅居乐紫金伴山南地块，楼面价14590元/㎡;万科吴都路地块，楼面价14215.34元/㎡;龙湖周新路地块，楼面价12837.78元/㎡。

　　梁溪区和锡山区各1宗，分别为华发中南装饰城地块，楼面价12072元/㎡，总价33.6亿，是今年上半年的“总价地王”;光明长椿金属地块，楼面价11267元/㎡。

　　从2016年8月19日中锐·琅石名筑成为首个万元地开始，截止至2018年6月13日龙湖周新路地块，无锡市区共成交了19宗万元地，其中滨湖区有11宗，9宗位于太湖新城;梁溪区有5宗，锡山区有3宗。

　　5大房企首进 万科挥金37.43亿补仓

　　上半年有不少地块受到了品牌房企的追捧，不仅吸引了华发、招商、康桥、光明和国瑞5家房企首进无锡，还吸引了万科、龙湖、绿地香港、美的、路劲和雅居乐等房企继续深耕。

　　据亿翰智库发布的《2018中国上市房企百强排行榜》显示，首进无锡的招商排名全国前20强房企第9名，华发排名第48名，国瑞排名第50名，光明排名第68名，而康桥荣膺“2018中国房地产开发企业100强”的第84名。今年上半年新进的房企全都是百强房企，实力雄厚。

　　从这些房企拿地的金额来看，万科挥金37.43亿投掷滨湖、梁溪两宗地，夺得“2018年上半年房企在锡拿地散金排行榜(通过土拍)”第一名，新增土地储备14.87万㎡;首进的华发紧随其后，散金33.6亿，拿地12.1万㎡;继续深耕的龙湖也毫不示弱，21.96亿竞得滨湖、惠山两宗地，土地面积共11.02万㎡。

　　拿土豪万科来说，近年来在无锡市区打造了近20个项目，2017年商品房销售了27.79亿，成为在锡房企商品房销售金额第二名，成绩斐然，现土地储备也较充足。除了魅力万科城、东郡、润园和海上传奇住宅房源现已售完外，目前还有天一新著、天一玖著、北门塘上在售，下半年新酩悦四期、雅居乐南地块、吴都路地块、下甸桥地块、深航五湖大道地块和太科园地块也将有所动作，另还有万科有山等项目尾盘在售。

　　从房企拿得的地块来看，也有一大亮点。其中，万科、绿地香港分别拿得的梁溪下甸桥地块和小天鹅地块，是无锡土地市场上首次挂出的含有约定建造定销商品房要求的地块。

　　两宗地挂出时规划设计方案已提前公示出来，地块未来打造成项目的效果图不仅提前公示出，还规定了建设定销商品房的套数和户型面积段，甚至连毛坯均价也明码标价出，且规定价格不再因市场及政策因素做出变化调整。

下甸桥地块鸟瞰效果图

小天鹅地块鸟瞰效果图

　　“上半年不仅有新进的开发商，万科龙湖也拿了不少地继续深耕无锡，除此还有很多开发商参与土地竞拍，但是不像以前一样那么疯狂，说明他们在拿地前做了很多的预判工作。”杭卫认为，“现在大多数城市实行限购限价限售和限贷，所以市场没有办法达到心理的预期状态，而限价也导致楼盘无法备案，进而影响开发商的现金流紧张，所以现在房企拿地要考虑很多因素，更为谨慎理性。”

　　“今年上半年，土地市场直接挂出了要求建造定销商品房的地块，也是为了适应近年来城市建设发展的需要，说明政府对市场的管控还是在的。其实定销商品房除上述约定的基本条件外，其建设、销售和管理的其它标准和规范与普通商品房是一致的。”

　　收购、合作开发、政企携手棚改等 房企多元化拿地

　　除了通过招拍挂拿地补仓的方式外，万科、华润、绿地香港、融创等房企也通过签约棚户区改造、收购、合作开发等多元化的方式为自己补仓，增加土地储备。

　　其中，万科获取了深航五湖大道地块(XDG-2009-37号地块)，该地块于6月8日公布了规划批前公示，规划总建筑面积约27.8万㎡，其中地上建筑面积约21.1万㎡，核定建筑面积约20.8万㎡，拟打造为14栋住宅楼等产品;绿地香港于6月15日通过产权交易获取了梁溪健康家园地块，该地块临近绿地西水东项目及古运河流域，占地58926.6㎡，容积率2.63，计容建筑面积约15.5万㎡。

万科深航五湖大道地块规划图

　　融创收购了惠山洛社亿丰项目，和银城合作开发，案名定为融创·银城|惠山国际社区，项目已于2018年6月30日以中法国际音乐节的形式和市民相见;据悉，融创还获取了新吴区的鸿山尚院项目。

　　另梁溪区市中心的银辉中心项目被陕西东岭房地产开发有限公司收购;梁溪区原锡海花园酒店则被无锡大承置业有限公司获取，据了解，项目案名已定为耘林生命公寓·锡海珈苑，规划建设一栋高层住宅，一楼至三楼为商业配套，目前正在建设中，预计年底开盘。

　　而保华置业于3月6日分别以13.11亿收购了无锡惠灵持有的马山商住地(即房开马山地块)，总面积为16.32万㎡，同时又以2.92亿收购了无锡惠远持有无锡一项剩余可销售面积约2万㎡的商业及住宅投资项目(即五爱人家)。

　　此外，万科与金茂将合作开发太湖新城吴都路地块，龙湖和雅居乐将合作开发太湖新城周新路地块，龙湖、金茂和远洋将合作开发惠山亿仁医院北地块，招商、美的和中骏将合作开发新吴区的朗诗绿色街区西地块等。

　　房企除了通过收购和合作开发等形式拿地外，还和政府携手合作开发项目。

　　6月22日，梁溪区六大重点棚改项目集中签约，政企将携手合作开发，总投资约1122亿元。其中，绿地控股签约合作开发夹城里地块、振达钢管厂地块、二毛纺西侧地块、毛巷地块和振新路地块5个棚户区，累计占地超600亩;万科签约合作开发蓉湖棚改地块，占地约2800亩，建设期限5至10年，重点打造文化旅游、科创艺术、生态休憩等三大功能区。

　　华润置地签约开发威孚地块，用地约27万㎡，总建面积约85万㎡，包含了商业、办供稿、文化、住宅等多种业态;无锡地铁集团签约投资谈渡桥项目和青石路项目，谈渡桥项目占地6.85万㎡，规划为住宅、商用综合用地，总总建面约24万㎡，青石路项目规划为住宅、商业，总可建用地面积约3.7万㎡;中国诚通集团签约投资锡沪路项目，该项目定位为无锡“智慧绿谷”，计划总投资约110亿元，规划地上总建面积约40.5万㎡。

　　另有华侨城华东集团与梁溪区人民政府签约合作打造无锡华侨城古运河大型文化旅游综合项目，总投资300亿元，该项目将以无锡江南古运河旅游度假区为核心，计划用10年时间，完善江南古运河旅游度假区旅游资源结构，创建国家级全域旅游度假示范区。

华侨城古运河大型文化旅游综合项目规划图

　　关于房企和政府合作进行棚户区改造，杭卫认为是个很好的事情。“政府不仅要进行拆迁管制，还要开发建设，可能会资金不足，或者不具备开发经验，所以各个区政府会和有些央企国企来合作，成立一个联合的投资公司一起来改造棚户区以解决自身不足等问题。上半年，梁溪区政府找了比较有实力的万科、华润、绿地香港等品牌房企合作，这些房企已在无锡深耕多年，对市场比较了解，有认知度也有影响力，更有专业的技术力量支持，更利于棚改工作地开展和市场的健康发展。”

　　关于房企收购、合作开发等模式拿地，杭卫觉得主要是为了降低目前市场政策下独自开发的风险，减轻现金流的压力。“如果无锡市场长期进行限购限售限价限贷，同时楼面价过高的话，很多开发商在无锡做了一段时间后，或会受此影响现金流紧张开发会有风险，可能不会考虑去拿地。一个企业要稳健发展，生存是最重要的，如果拿地亏损，可能会做不下去。所以采取合作开发的模式是比较正确的选择，主要是减轻现金流的压力。”

　　对此，策源地产苏南公司副总经理潘为民表示认同，他认为，目前收购等拿地的方式是整个行业发展的一个缩影。“一方面，未来房地产开发的企业集中度会越来越高，像万科、碧桂园、融创这样的房企都属于第一阵营的房企，在土地成本不断增加的情况下，他们会随着市场的情况相对地调整自己的发展战略，通过收购、股权转让等方式来新增土地储备。另一方面，对中小型企业来说，也会根据市场发展情况改变策略，或缩小规模，或根据行情把手上已有的土地资源变现，或转行发展。”

　　下半年首场土拍5宗宅地待拍 业内：市场或比上半年有看头 值得期待

　　上半年土地市场收官，下半年的土地市场将于7月31日9:30开场。届时将拍9宗经营性用地(含宅地5宗，滨湖区两宗地起始楼面价已过万元)，总面积452582.3㎡，总起始价574857万元。

　　其中，滨湖区的紫京饭店地块和再次挂出的塞纳庄园东地块备受关注，还未开拍，起始楼面价均过万元。紫京饭店地块起始楼面价12473元/㎡，是挂牌5宗宅地中起始楼面价最高的一宗，若达最高限价18709元/㎡，将成为新的“单价地王”;而时隔3个月再挂牌的塞纳庄园东地块起始楼面价调整为11143元/㎡，较以前(12336元/㎡)低1193元/㎡，容积率从≤1.5调整为≤1.4，最大建筑面积随之减少7304.94㎡。

　　梁溪锡钢东地块是主城区稀缺大体量地块，占地142768㎡，是出让的5宗宅地中占地面积最大的一宗地;起始楼面价9013元/㎡，最高楼面价13520元/㎡，建筑面积约35.69万㎡，将建设成全高层小区;惠山区阳山老镇2号地块起始楼面价5681元/㎡，挂牌前已有多家开发商看过，并且万科有拿地意向。

　　另一惠山钱桥新邺大道东地块占地28113.5㎡，是此次出让的5宗宅地中占地面积最小的地块，出让金起始价为37760万元，起始价低，房企参与的竞拍门槛低;起始楼面价6105元/㎡，较国瑞洛社新城15号地块楼面价低1055元/㎡，后期溢价可能性较大。

　　这5宗宅地均较优质，各有各的亮点，或给下半年无锡的土地市场开个好头。

　　杭卫认为，下半年的土地市场应该会比上半年好点，也有看头点。“拿滨湖的两宗地来说，紫金饭店地拍到最高限价可能性不大，但也会拍出比较高的价格;塞纳庄园东地块体量不是很大，再次挂出来，个人认为也不会触顶价，但这两宗地块还是比较有看点的。梁溪区锡钢东地块虽然起始楼面价和周边相比不是太高，但是作为主城区稀缺性的大体量地块还是有很大的发展优势的;惠山的两宗地就起始地价来说，已经相对高了，一个靠近万科龙湖项目，一个位于钱桥中心地带，也值得大家期待。”

　　注：土地成交平均价格=成交总额/土地面积。并非楼面价。

　　附：2018年上半年无锡市区土地市场成交信息一览表