成都土地新规 商住混合用地建设应“先产业后住宅”

　　9月28日，成都市人民政府官网发布《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》“以下简称《意见》”要求，土地上市前不仅必须是“净地”，而且坚持居住区公共配套设施先于住宅项目规划、建设、投入使用的总体原则，而且要统一中心城区土地上市主体;土地上市后，强化上市宗地城市规划功能定位，加强上市宗地建设条件管理，加强上市宗地产业定位与准入管理，精细编制土地出让方案，商住混合用地涉及分期开发的，属地政府应按照“先产业开发，后住宅建设”的时序安排原则，制定限制商品住宅预售、限制商业用房分割销售;签订《国有建设用地项目履约协议书》等14条规定。旨在为深入贯彻成都市第十三次党代会和国家中心城市产业发展大会精神，坚定推进供给侧结构性改革，着力提升城市规划建设品质，促进土地合理高效开发利用。本《意见》自印发之日起30日后施行，有效期5年。

　　拟上市土地 必须具备动工开发基本条件的“净地”

　　《意见》要求，严格“净地”上市审查。拟上市宗地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地权利证书、道路及其他基础设施完善、具备动工开发基本条件的“净地”。市国土部门(征地事务机构)应严格执行“净地”出让审查标准，不具备“净地”条件的宗地，一律不能出具上市意见。

　　同时，严格上市土地周边配套设施审查。坚持居住区公共配套设施先于住宅项目规划、建设、投入使用的总体原则。拟上市出让宗地周边规划的主要道路、垃圾转运站、变电设施等必须由政府建设的公共配套设施，应由土地整理业主提前实施建设。农贸市场、小学、幼儿园、社区综合用房、卫生服务中心、文化体育场馆、警务消防用房等公共配套设施的建设要求也要纳入拟上市经营性用地的出让方案一并公告，由竞得人作为代建业主按照规划建设条件要求建设并无偿移交。公共配套设施未建设或未形成限期解决方案的，由建设部门核实并函告国土部门暂停该宗地上市。

　　另外，统一中心城区土地上市主体。按照属地管理原则，土地整理业主单位(含市土地储备中心、市属国有公司)在完成拟上市宗地的前置手续后，统一报宗地所在地的区政府(不含成都高新区、成都天府新区管委会)对规划建设条件、基础设施配套及产业要求等要件审查把关(区国土部门负责具体事务);审查合格的，由区政府按程序提出上市申请。

　　强化功能 商住混合用地建设应“先产业后住宅”

　　《意见》要求，强化上市宗地城市规划功能定位。规划部门对不同区域或项目实施分类管理，对城市重点区域、重点地段及重点项目，在土地出让前开展城市设计或地块形态研究，将研究确定的形态控制要求纳入地块规划条件;对城市一般区域、一般项目也应将必要的建筑体量、风格、风貌等形态控制要求纳入地块规划条件。

　　其次，加强上市宗地建设条件管理。建设部门应将出让宗地的开竣工时限、建筑工业化、成品住宅(装修要求)建设、绿色建筑、公共配套设施建设标准和移交等要求纳入上市宗地的建设条件。

　　另外，加强上市宗地产业定位与准入管理。加强出让功能定位把关，凡是对地块有特殊产业要求的相关主管部门可对拟上市宗地提出产业类型、产业标准、产业形态、物业自持比例等要求，作为上市宗地的产业准入条件。

　　最后，精细编制土地出让方案。国土部门应将上市宗地的规划条件、建设条件、产业准入条件纳入土地出让方案编制内容。商住混合用地涉及分期开发的，属地政府应按照“先产业开发，后住宅建设”的时序安排原则，制定限制商品住宅预售、限制商业用房分割销售、同步或提前竣工产业设施等管控措施，作为土地竞得人义务纳入土地出让方案，作为土地成交后履约和监管的依据。

　　土地供后监管 地款未付清不得办理《不动产权证书》

　　《意见》要求，签订《国有建设用地项目履约协议书》。宗地成交后，属地政府与土地竞得人要在5个工作日内签订《国有建设用地项目履约协议书》。根据土地出让公告约定事项，重点对土地交付、项目开竣工时间、产业准入条件、未达准入条件罚则、公建配套的建设和移交具体要求、开发保证金等内容予以约定。对项目出现未按时开竣工、未达产业准入条件等情形的，依照协议进行处罚或没收开发保证金。成都高新区、成都天府新区管委会及郊区市县政府也可指定相关部门与土地竞得人签订《国有建设用地项目履约协议书》。

　　同时，强化《国有建设用地使用权出让合同》管理。土地竞得人应在签订《国有建设用地项目履约协议书》后，按《成交确认书》规定的时间签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称：出让合同);逾期不签或不满足签订要求的，国土部门应终止供地、不退还竞买保证金。竞得人按要求签订出让合同后，竞买保证金转作土地出让价款并作为履约保证金。

　　另外，依规严格处理延时缴纳土地出让价款违约行为。土地受让人必须按照出让合同约定及时缴清土地出让价款。对经催缴仍未缴纳土地出让价款的，国土部门可依约解除出让合同、收回出让土地，并没收履约保证金。对存在欠缴土地出让价款的企业，可禁止其在欠缴期间参与全市范围内上市土地竞买。在土地受让人未缴清第一期土地出让价款前，不得交付土地，不得减免延时缴款所产生的滞纳金。在土地受让人未按照出让合同约定缴清全部土地出让价款及滞纳金前，国土部门不得办理《不动产权证书》，也不得按土地出让价款缴纳比例分割办理《不动产权证书》。