集体土地入市北京经验：资金难题是关键 社资可介入

      集体土地进入租赁市场，资金是绕不开的坎，金融创新则成为最具价值的探索。从2011年起，北京作为首批集体土地建租赁房试点城市，先后在5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

      北京市住建委相关人士向《每日经济新闻》记者坦言，集体土地建租赁住房试点中最关键的是资金问题。目前，北京市住建委已经与国家开发银行对接研究融资方案，争取能有一些贷款优惠政策。

      此外，记者采访了多位来自国有房企、长租公寓运营商的业内人士发现，社会资本正对于集体土地租赁住房正跃跃欲试，甚至已经开始布局。

      引入政策性银行

      由于集体土地抵押尚存政策限制，而租赁项目资产证券化难度大，资金来源成为集体土地建租赁住房最大的约束。

      作为北京市试点之一的创客小镇，租赁住房建设方为一家集体企业。该企业一位员工向《每日经济新闻》记者坦言，“筹资、建设压力比较大。”土地性质有抵押贷款限制，但是要花钱建设，集体企业只能想办法做其他抵押贷款。

      目前试点项目大多由村镇集体企业主导开发，而集体企业的自有资金和融资渠道都不具优势，而且经济实力也参差不齐。这也成为集体土地开发中的一个制约因素。

      另一个作为公租房运营的集体土地租赁住房项目也面临同样的问题。该项目相关负责人向记者表示，资金遇到很大困难，作为试点项目，集体土地无法融资，区房管局先预付了3年房租费用，乡级统筹作用也解决了一部分。

      对于建设资金的筹集，《每日经济新闻》记者向北京市住建委有关人士了解到，目前北京市相关政府部门已经与国家开发银行对接研究融资方案，争取能有一些贷款优惠政策支持集体土地租赁住房建设。

      上述住建委有关人士表示，集体土地建设租赁住房是一个多方共赢的事情，既能有效盘活农村集体土地，增加农民收益，又能增加租赁住房市场的有效供给，缓解租赁市场的供需矛盾，同时政府也可趸租部分房源用于公租房，扩大房源筹集渠道。专业机构趸租房源作为公租房的，可以享受公租房经营期间的有关税收优惠政策。

      融资渠道亦可多元化

      《每日经济新闻》记者在走访调研中注意到，几乎每个试点项目都面临着资金压力大的问题。而面对租赁住房大量供应，单一的融资渠道已经很难满足集体土地租赁住房建设的需求。

      从目前的租赁住房建设情况来看，引入社会资金的做法还没有普遍推广。对商业银行来说，集体土地直接抵押贷款尚待政策开闸，而租金收益权抵押对于银行来说也只是“创新业务”，难以全面大量推广。

      对于社会资本进入集体土地住房租赁市场，业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，参与是必然的，这是一个大的市场，符合未来的产业趋势。在资金端方面，特别是房地产基金通过持有和运营参与，还有银行等金融机构也会探索更合适的参与方式。而管理输出方面，一些运营企业已经积累了不错的能力，在租赁产业链形成一定的互补能力，他们参与进来会让租赁服务更加落地。

      另一方面，长租公寓运营商与集体土地租赁住房建设的结合也是一个可能的方向。记者采访获悉，多家长租公寓运营方均表示会参与到其中，而且已经在和具体的乡镇政府开始洽谈。

      对于长租公寓运营商代建并自持运营的模式，该人士认为，通过房地产基金的形式应该可以实现和解决资金问题。

      此外，一位北京国资上市房企的高管接受《每日经济新闻》记者采访时表示，他们也在积寻找投资机会介入这种项目，已经看了一些有意向的土地。