【掌柜日报】房企逐鹿成都重庆 2017谁能成就“双城王”

　　中国的城市群规划和人口流动，隐约展示着房企最重要的发展路径，其中成渝、长三角、珠三角、京津冀城市群最为特殊而关键。尤其是成都和重庆的市场份额，似乎是房企在全国战场上一争高下的基础。

　　目前，融创、龙湖、恒 大、万科、保利五大房企在成都和重庆开启争霸战。其格局到底怎样，对这些企业到底有何意义，去年已经在成渝收获了150多亿元销售额的融创已有黑马的迹象，作为重要对手的龙湖也有不俗的狙击，万科又将会如何守卫成都和重庆战场?《每日经济新闻》记者将为您揭开面纱。在刚刚过去的春节，中国的城市格局被“用脚”评测了一番。1月23日，百度地图发布的《2017年春运迁徙预测报告》上，北京、广州、深圳、上海、成都位居“各市2016春节前夕流出人口指数”的前五位。

　　其间，成都赫然位居TOP 5，即使放在人口净流出的指标对比上，成都以4%的比率依然位居全国第六位，次于东莞位列四大一线城市之后。

　　重庆去年人口净流入为-355.29万，但这是一个总人口已超3000万分量堪比中等省份的直辖市。“重庆城区和下辖区县差距悬殊，拉低了平均数，重庆城区的人口吸引力很理想。”在仲量联行华西区研究部总监马伟业看来，人口的流动方向主要取决于区域之间的经济活力、就业机会、居住环境以及医疗教育配套等方面的差距。同时，这也是衡量房地产价值和增长潜力的重要指标。

　　的确，这一场人类迄今为止规模最大的迁徙活动，不仅用“足迹”描绘着中国城市的等级与关系，也暗含着中国房地产的发展走向。而主要房地产企业也用土地储备、货值排布和拿地动态呈现着对成渝两城(不含下辖县市)房地产贡献率的判断。

　　楼市“大盘股”

　　《每日经济新闻》记者整理发现，全国2016年销售金额TOP 10的企业，多在成渝押注了重仓。

　　融创披露，截至去年6月30日，在其整体布局的21个一二线城市中，成渝区域土地储备909.1万平方米，占比24.1%，高于北京区域、上海区域，与天津区域旗鼓相当。

　　克而瑞数据显示，2016年1~10月恒 大新增土地集中位于中西部地区，占比35%为全国各区域最大。而在四川中原的统计中，恒 大仅成都2016年的总货值就在84亿元。

　　据其数据，保利在成都的全部在售项目物业库存量则为65.13万平方米，总货值48.78亿元。

　　而在万科2016年第三季度报中，以成渝镐等为核心的中西部区域销售贡献占比超6成，也为四大区域之最。

　　“成渝房地产市场规模很大，近年成交量基本能排到全国前三，是全国楼市的‘大盘股’。”西南财经大学经济学副教授刘璐直言。的确，公开数据显示近3年成渝两城商品住宅年交易规模均超2000万平方米，2016年成都重庆分别位列全国第二和第四位。

　　在马伟业看来，两城均为国家级重点城市，是多个战略布局的集中地，但从区域经济发展水平来看，其房价和地价目前处于低位，未来具有发展潜力，因此对房企来说成渝两地肯定是兵家必争之地。当前，在成渝核心区域拿下一宗普通地块的成本已经达到10亿元级，非一般中小型房企所能承受，反之一些调整布局聚焦度的大型国内房企如恒 大、碧桂园则更加积极。

　　TOP 5争夺白热化

　　的确，当越来越多TOP级房企瞄准成渝市场，这个战场的硝烟味必然更浓。

　　且不考虑机构统计口径差异，根据克而瑞数据，综合统计2016年房地产市场成都和重庆两城的流量销售金额可见，融创以157.45亿元排名第一位，龙湖以152.25亿元位居第二，两者差距仅在5亿元左右;恒 大和万科的销售金额则分别为142.61亿元和140.88亿元，排名三四位，差距甚至小于2亿元;第五位则由保利以135.64亿元占据，TOP 5竞逐的紧张程度可见一斑。

　　与此同时，在成都年度销售41.34亿元的绿地、年销38.67亿元的蓝光，以及以70.67亿元位居重庆第四位的港资房企代表香港置地、在渝销售均超60亿元的鲁能、金科等，同样在成都和重庆的单城市房企排行榜上，“咬”得很紧。

　　快速拉开差距的方式，依然是充实土储、扩大规模、抢占市场份额。但大房企抢地战况全面升级，也预示着竞争壁垒更不易筑牢，拉开规模悬差也越来越难。综合锐理和中指院数据就可见，2016年恒 大仅在成都就入手了15宗地块，万达则以22宗地块入手量“逆袭”榜首。其次则为融创(4宗)、龙湖和保利(3宗)、蓝光和万科(2宗)，拿地面积则均在百亩以上，小房企在“集中化”的阶段拿地则更困难。

　　会有“黑马”搅局?

　　即使目前格局下，结合销售排名和土地储备量，融创、恒 大、龙湖、万科、保利能够位列成渝双城前五的位置，但任何一个变量都可能引发格局的变数。