融创百亿元收购八成股权 天津最著名烂尾楼“复活”

　　6月3日，靠近星耀五洲售楼中心的万人和平广场一侧，停车位几乎被占满。门口的保安不时向来者解释，“售楼中心目前不对外开放，公司正在进行业务交接。”

　　一个月前，这里可能还是全天津最冷清的楼盘。自2012年停工以来，这个曾位列天津市20个重点项目的烂尾楼盘，重新回到人们的视野中。

　　5月12日晚，一则收购公告称，融创中国拟收购天津星耀80%股权及债权。这可谓是一份重量级公告：公告中前者的掌门是地产大佬孙宏斌，后者则是当年为开发星耀五洲而成立的项目公司。在这102.54亿元的收购价中，股权代价为38.77亿元，需要偿还第三方投资者的借款及利息分别为54.82亿元和8.95亿元。星耀五洲项目未售计容面积235万平方米，折合楼面地价相当于4363元/平方米。也就是说，融创仅用102.54亿元，就获得了一个235万平方米的超大盘。

　　一石激起千层浪。业主、购房者、中介、物业人员等，开始越来越频繁地出现在小区及周边。更让大家好奇的是，这个当年风光无限的项目，是如何成为天津“最著名”烂尾楼的?偃旗息鼓5年后，为何是融创接盘?融创真的能让这个项目起死回生吗?

　　2017年6月3日至5日，《中国经济周刊》记者实地探访星耀五洲。

　　四轮信托募资后资金链仍断裂

　　时间回到2007年。云南星耀集团通过旗下的天津星耀，击败来自京沪等地的多家上市公司，以62.9亿元的总价，拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。这片包含4100亩陆地和7000亩水面的土地，被规划成一个缩微版“世界”——拥有欧亚、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板块，以各大洲人文特色来定位和设计。

　　对于当年面积和总价的“双料地王”，政府部门可谓是全力支持。星耀五洲于2008年被列为天津市20个重点项目之一，津南区政府也搬迁至八里台镇。

　　然而，在看似风光无限的背后，隐藏着巨大的风险。

　　早在星耀集团拿地后不久，外界就有了质疑之声。业内估计，完成整个项目开发，至少要投资200亿元以上。当时的星耀集团，总资产只有大约120亿元，年产值20余亿元。

　　在该地块土地出让合同中，对开发商有如下规定：30天内缴清全部土地出让金;签约3个月内开工;3年内住宅项目竣工80%;5年内所有项目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面积至少要50万平方米，实现销售额约40亿元。

　　项目动工的2008年，楼市开始进入低迷期，加之星耀五洲高达每平方米约2000元的楼面地价(碧桂园一年后同在八里台镇拿下的地块楼面地价约合每平方米740元，星耀五洲附近其他三个楼盘也比其低不少)影响了项目的销售，2009年星耀五洲仅实现销售额18.8亿元，和开盘之前星耀集团董事长颜语预计的30亿元相比，差了近四成;2010年，星耀五洲的销售额更是降至9.85亿元。事实上，即使是销售额最高的2009年，18.8亿元的收入也难以覆盖当年的33亿元借款本金和13亿元利息。

　　不过，云南前首富颜语坚信自己有破题之道。为了继续开发，颜语将土地使用权全部抵押，拉来实力更雄厚的中信信托，募资30亿元，虽然该信托计划于2008年8月提前终止，但同年9月25日，由中信信托作为受托人进行另一信托计划生效，规模达68.9亿元。

　　虽然资金看似源源不断，但一个项目先后出现两个信托计划的资金投入，被外界质疑有“借新债还旧债”之嫌。

　　此后，为了解决与此项目有关的债务和利息，星耀集团又在2009年、2010年再次通过两个信托项目募资。尽管历经4次“连环信托”，星耀五洲仍无法解决资金问题，施工步伐越来越慢，至2012年上半年全面停工。此时，只有北美板块和部分欧亚板块完成建设，据媒体估算，仅占该地块不到1/3的体量。

　　业主最担心再次烂尾

　　开工近10年后的今天，星耀五洲附近的交通仍非常不便。经过这里的公交线路共两条，207路在早上7点到下午6点间运营，每小时发车一趟;659路(区间线)在星耀五洲烂尾后，由每小时一趟改为每天4趟左右。《中国经济周刊》记者试图搭乘出租车，无论在路边等待还是使用APP叫车均未成功。

　　因楼盘烂尾，配套设施不完善，物业服务几乎缺席，星耀五洲的入住率很低。入夜后，已经交付的几处高层住宅零星亮起灯光。