房子过去20年缘何持续涨 房价3到4年后迎拐点

　　再次是购房适龄人口迎来负增长拐点。由于计划生育政策的实施，1995年开始中国出生人口比1990年出现了大幅的下降，1990年出生人口为2800万，1987-1990年平均每年出生人口在2500万以上，1995-2015年中国每年出生人口都在1500-1600万左右，巨大的人口落差导致中国25-35岁人口已经开始出现负增长，中国房地产市场的刚性需求的拐点正在到来。

　　最后是城镇化进程进入慢车道。建国之初中国的城镇化人口规模不足6000人，1978年之前中国城镇化进程相对缓慢可称之为调整阶段;1978年-1996年中国城镇化进程速度有所加快，可称之为快速发展阶段;1996年之后，中国城镇化进程进入加速发展阶段，截至2015年末，中国的城镇化率达到56.1%。

　　随着中国城镇化水平不断提高，中国城镇化进程也将进入慢车道，主要是因为城市工业发展已经到达天花板，环境资源约束，传统产业难以维持，整体劳动力需求减弱，从而对农村劳动力的吸纳作用减弱;同时，随着老龄化进程的加剧，劳动人口也将呈逐渐下降趋势，农村劳动力自身的供给也将呈下降趋势，从而会影响农村人口向城镇人口的转化，城镇化进程减缓。据日本和韩国相关历史数据显示，随着城镇化率的不断提高，城镇人口的增长率也将呈显著的下降趋势，城镇化进程逐渐进入慢车道。

　　房地产调控政策应何去何从?

　　首先，房地产限购政策应“送最后一程”。根据中国的人口年龄结构，目前第3次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期，为了避免房地产市场形成严重的泡沫，房地产限购政策还应该坚守2-3年，等刚性需求开始回落后，投资或者投机需求对房地产市场的影响才会逐步降低。对于部分上涨过快的城市，限购政策甚至应该从紧。

　　其次，房地产购买政策3-4年后应该逐步“松绑”。中国房地产市场销量和价格的长周期拐点都即将到来，一方面，对房地产市场购买政策的逐渐松绑可以对冲刚性需求的下滑，起到稳定房地产市场价格和需求的作用;另一方面，虽然在短期内中国房价会受到货币因素和经济周期的影响，但是长期来看中国房价的快速上涨很大程度是由于刚性需求的拉动导致，当刚性需求开始下降的时候，有必要、有可能放松对投资需求的管制。

　　再次，去房地产库存地方政府不应“补贴”。补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。在未来中国房地产市场长期面临供过于求的背景下，补贴虽然能解决短期问题，但是对于扭转长期的供求关系微乎其微。房地产去库存的关键还在于改变供求关系，三、四线城市应停止新的土地供给，利用城市教育、医疗的优势吸引更多的潜在需求，解决库存较多的问题。

　　最后，货币政策不应过度关注房地产价格泡沫。在某种程度上，房地产价格是经济周期和人口周期共同决定下的产物。近20年来，中国房地产价格的泡沫人口年龄结构具有很强的解释作用，并不仅仅是由经济周期决定。因此，用抑制经济周期的货币政策调控去调整房地产周期很难会有很好的效果，因为“刚性需求”在一定程度上是不可调控的。