叶檀：房地产是金融市场润滑剂 投资主要看货币政策

　　房地产产能过剩，买房却要托关系

　　今年深圳房价这么涨，突破了香港房价。为什么房价这么涨?我认为只有两个原因。

　　二战后到上世纪70年代，日本、美国房价都在涨，平稳地涨，打仗解决掉了产能，战争后人口报复性反弹，迎来长期上涨周期，你什么时候买都是对的，只要在高峰时抛掉，都是对的。

　　但现在经济好吗? 2008年之前传统行业是两位数增长，现在是负两位数增长，用经济角度说不通。

　 2015年、2016年人口进入拐点。上海不婚的多，老年人多，房价还是疯了，去年年底我去看楼盘，上海副中心，写字楼报价4.5万/平方米，3个月后开二期，6万/平方米，再过2个月开三期，就要每平方米七八万。我后来找了那个开发商，根本没买到。

　 产能过剩，房地产也产能过剩，但买房要托关系，这是很奇怪的事。

　 所以用人口来看现在的房地产市场，也不太说得通，我们只能从一个地方来看，就是经济差，货币多。

　 财富增速100倍，你才跟货币打个平手

　 1998年M2余额(广义货币)是10.45万亿，到2014年上半年是120.96万亿，上涨12倍。把时间段再拉长，1990年1.39万亿，1990年至1998年广义货币增长10倍。1990年至2014年，差不多八九年货币就增长10倍。

　 2015年是150万亿左右。1990年至2015年，25年时间，中国的广义货币涨了100倍，更确切一点，99.39倍。

　　假设深圳房子均价是6万/平方米，1990年深圳的房价是多少?算法很简单，把所有货币的量都打掉，除以100，那么1990年深圳的房价应该是600元/平方米。

　　每个投资人都觉得自己很牛，因为投资什么都赚，房地产赚最多，其实，是央妈太牛。如果，这25年你的财富增速没有高于100倍的话，其实你跟货币刚好打平。

　 未来投资主要看货币政策

　 那么，我们对未来的投资，主要看什么?看货币政策。

　 有个经济指数叫“巨无霸指数”，可以算各国的真实汇率，比如说美国巨无霸汉堡卖1元，在中国卖8元，那么从实体角度来说，人民币比美元，就是1比8。

　 深圳一碗兰州牛肉拉面30元，有人说怪不得深圳房价高，好有钱。