二线城市出手降温楼市 未来或更倚重市场化手段

　　今年上半年以来，相比一线城市，部分二线城市房地产市场的热闹程度也许更值得关注。随着传统的“金九银十”的到来，楼市的热烫是否还将持续?已经出台的调控政策会否奏效?未来还会否有其他城市跟进?

　　楼市火热催生调控出台 需注重购房者预期

　　指针回拨。自2010年起，那一轮被称为“史上最严房地产调控政策”延续至2014年。全国楼市整体告别狂热，进入了平稳运行的阶段，市场观望情绪浓重，房地产投资明显下滑。

　　2014年4月起，南宁打响了限购“松绑”的第一枪，全国多个城市陆续跟进，完全或部分放开限购政策。2015年，在刚需、改善型需求和楼市去库存的多重因素下，房地产市场慢慢走出低谷，房价抬头趋势渐现。

　　进入2016年，全国楼市火热，“高价地”频现，重点二线城市房价飞涨。目前，南京、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等城市房价已经超过上一轮房地产周期高点。

　　而更需要关注的是“买房预期”。面对快速上涨的房价，购房者普遍存在焦虑心理，而这种情绪间接助推了房价的上涨。中原地产首席分析师张大伟认为，焦虑情绪会引起购房者“恐慌”，所以房地产调控必须改变预期。

　　记者对比发现，多个出台限购措施的二线城市大多房价涨幅较高涨速较快，作为本轮首个出台收紧政策的城市厦门，其2016年7月房价环比上涨4.6%，同比涨幅达到39.6%。

　　7月9日，厦门出台信贷收紧政策，并在9月加码限购政策;8月12日，苏州通过提高贷款门槛进行限购;合肥和南京运用地价房价监管和提高首付门槛“组合拳”，具体措施包括加大土地供给、严控区域楼栋、设置房价管控标准等。

　　事实上，楼市过热的端倪从信贷数据中亦可看出。此前亮相的银行业半年报中，中、农、工、建、交五大行总计投放各类贷款27366.73亿元，其中房贷就高 达14534.14亿元，房贷占全部贷款的比重已经过半。张大伟认为，本轮收紧调控的城市政策依然以约束信贷与购买资格为主，从力度看，也基本都是属于渐 进加码。

　　未来或趋向“一城一策” 更倚重市场化手段

　　中国银行(3.44,-0.010,-0.29%)业协会首席经济学家巴曙松曾公开表示，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，达到44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

　　新华社早前发表的评论文章中曾明确指出，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使得热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

　　张大伟也指出，政策实际执行的力度低于之前市场预期。虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆或将成为主流政策取向。

　　在中央政治局工作会议定调“严控资产泡沫”的政策背景下，一系列针对房地产领域的“去杠杆”政策正在密集出现。在多个热点城市调控“组合拳”中，纷纷出台了限贷政策。