大连未名山项目涉违规销售 无预售证收10万认筹款

“看好了未名山一套159平米的房子，开发商说现在购买需要先交纳10万元的意向金认筹，但合同什么时候签不知道，交房时间也不确定，你们说这事能靠谱不？”

近日，有购房者向新华房产投诉，自己在购买大连瑞恒置业有限公司位于高新园区未名山楼盘项目过程中遇到的一系列问题。据反映，售楼员称这样操作的原因是他看中的房源目前还没有获得商品房预售许可证，故只能收取意向金。

开发商这样的做法是否涉嫌违规呢？记者前往该项目一探究竟。

建筑刚出土付十万可认筹

对于市民提供的线索，记者以购房者身份到大连未名山项目售楼处进行了实地调查。根据记者提出的预期房款，该项目销售人员向记者推荐了未名山二期的116平米住房，并表示“未名山的楼盘销售情况非常好，目前二期可售房源可选的范围已经不多了”。

当记者表示对所推荐房屋楼层、位置不满意后，该售楼员又表示目前还有加推的两栋单元可供选择，并表示该房屋目前收取的是15000元起的准现房价格，预计交房时该房屋售价可达每平米16000元以上，如果满意需先交10万元意向金认筹。记者随即提出关于意向金的相关疑问，该售楼员称“因为施工进度问题，目前该楼盘还未建出地表层，五证不全，没有预售许可证，因为只有等到房子建到20层之后才能获得预售许可证，所以只能先收取意向金……”对于房屋没有取得预售许可证就认筹的事实毫不避讳。而当记者具体询问认筹5、6#楼房屋如何操作时，该销售人员岔开了话题。

随后，记者来到位于大连高新园区未名山项目二期的施工现场，发现该项目的五、六号楼确实如项目销售人员所说仅仅露出地表，而通过与工地施工工人攀谈得知，目前该项目的5、6号楼尚在打地基的阶段，只刚刚包完钢筋，即便达到该楼盘销售人员提出的获得预售许可证标准——楼体建满20层，最早也需明年年底。

记者随即查询了未名山楼盘的相关信息，得知未名山二期房屋预售许可证（大高房预许字第20120019号）于2013年8月才正式下发，预售范围为未名山二期的1#、2#、3#、4#楼，而销售人员推荐记者购买的5#、6#楼房屋明显并不在列。

开发商：是销售员瞎胡说

带着种种质疑，记者致电大连瑞恒置业营销总监刘文宣以求核实。他对此极力否认，认为这个是不属实的，没有这个情况。“已经卖了几栋楼了，还有两栋楼没有开盘，目前只是登记。明年4月那两栋楼开盘。”

“那10万块是订金，是买我们这边1到4号楼的，我们一期分两个地块有两个预售证，现在这两个都拿到了。其中有4栋楼的地块预售证已经拿到了，另外两栋是明年4月中旬拿到，到时候就可以对外销售了。” 刘文宣强调，现在在售的是二期的1到4号楼和一期的5栋楼。

“我不知道是哪个销售员说的，我们这个代理公司肯定是瞎胡说的。” 刘文宣说。

记者在调查中还发现，未名山无证认筹并非首次，早在今年3月份，未名山二期对于首批房源90—160m2半山院馆就已经举办过公开认筹，并且大连本地多家媒体还对其进行了报道，称当日仅四小时便有230余组客群成功认筹，而此时距离未名山二期的预售许可证正式下发时间竟然时隔五个月之久。

业内：国家明令禁止 风险大

据业内人士介绍，认筹作为开发商的一种营销手段，曾风靡一时。大连房地产市场一般的操作手法是以优惠2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来“认筹”。然而在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商很可能马上“坐地起价”，之前看上去诱人的优惠将瞬间“灰飞烟灭”。

记者咨询律师得知，任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为都是非法活动，是国家明令禁止的，同时这种认筹存在很大风险。如未名山二期此类现金抵房款，由于房地产开发周期较长，风险较大，未取得预售许可证的楼盘如果出现问题，很可能不能按时销售进而引发一连串连锁反应，消费者的权益很难有保障。同时，前期的认筹金也常常在开盘时转化成购房定金，而定金开发商通常不退。

“虽然开发商保证可向购房者退还这笔意向金，但由于房地产开发周期较长，风险较多，没有领取预售证的楼盘万一出现其他情况不能按时销售，消费者会遭受较大损失，更严重的便是项目出现问题，开发商可能会卷款而逃。”

他表示，预售证没有下来，房管局就不给备案，所以是不允许卖房的，但是大连未名山之所以敢在预售证没有审批下来之前认筹，是在打“擦边球”。

大连房管局：属违规行为

记者向大连市国土资源和房屋管理局咨询，该局政策法规处工作人员表示：“没有预售证是不允许销售的，这属于违规行为。不管以谁的名义，是哪一期的工程就要看这一期的证件，其他楼盘的证件是不能起到任何作用的。买房时一定要看五证是否齐全，如果五证不全，是不允许收取任何费用的”

对于规范房地产行业市场秩序，国家在该类问题上早有规定。2010年4月30日颁布的《中华人民共和国住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中便注明“未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动”，而同时建设部《商品房销售管理办法》中也说明“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。也就是说，开发商只有在取得商品房销售（预售）许可证，并且与购房者签订了购房合同的情况下，才能收取相关资金。否则，就是非法募集资金，显然未名山二期销售属于典型的违规认。

据大连市《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也明确规定，加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

另按照相关规定，对未取得商品房预售许可证而预售商品房的，区房地产行政主管部门将责令停止预售活动，没收违法所得，并处以已收取的预付款百分之一的罚款，而预售行为给买房人造成损失的，还要依法承担赔偿责任。