开发商“洗牌”进行时

2018年，万科曾喊出“活下去”的口号，如今看来，成了众多房企的真实写照。

在“三道红线”、“房企房贷集中度管控”“集中土拍”等政策叠加影响下，房企融资受限，拿地成本上升，盈利能力大幅下滑，如何“活下去”，成为亟需解决的问题。

发求助信 建业地产出现重大危机

9月9日，一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在行业内流传。

该报告显示，受汛情和疫情双重影响，建业集团多个地产项目停工、停业；商场、酒店、文旅项目难以维持运营；部分在建项目损毁严重，累计经济损失逾50亿元。

建业地产帮扶救援报告截图

在求助信中，建业集团表示：“如果建业被汛情疫情拖累，过不去眼前这个坎，有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’，其消极反响将是全国性的、极为严重的。”

建业地产帮扶救援报告截图

基于此，建业集团恳请河南省委、省政府协调有关市县区，尽快偿还拖欠的各类款项逾50亿元；此外，还希望政府能够看在不可抗力的因素之下，允许部分项目延期交付、部分土地款延期支付及加快退税和税收减免等措施。

在求助信发出三天后，也就是8月18日，河南省政府便出台了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》提出，加快退税和依规缓税、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。

值得注意的是，上述措施中有七条，都在建业集团的报告中出现过，与建业集团的“求救信”高度重合。

而在9月9日晚上22时30分，建业集团举办临时媒体线上沟通会，建业集团总裁王俊表示，“求助信内容真实”。不过王俊指出，目前建业地产账面上还有充足的现金流，足以应对短期的到期债务。

值得一提的是，受该报告影响，建业地产部分美元债价格在9月9日出现大幅下跌，其中包括2022年8月到期票息6.875%美元票据、2023年11月到期票息7.9%票据等。

频现暴雷 年内288家房企破产

事实上，建业地产的危机仅仅是地产行业的一个缩影。在“三道红线”、“房企房贷集中度管控”“集中土拍”等政策影响下，房企融资受限，拿地成本上升，盈利能力大幅下滑，房企债务违约情况频现，甚至多家房企宣告破产。

今年7月份，蓝光发展发布公告称，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致部分债务未能如期偿还。

8月11日，阳光100中国发布公告称，公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券，而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。

贝壳研究院数据显示，今年前6个月，债券违约的房企达12家，其中，不乏实地集团、泛海、协信等房企。

而在一些房企出现债务危机的时候，部分中小房企受政策联合监管，竞争优势减弱，不得不黯然退场。

人民法院公告网站信息显示，今年以来，截止到9月13日，全国有288家房企发布破产文书，平均每天约有一家房企破产。不过这些破产的房企更多的是中小型房企。

人民法院公告网站截图

中小型房企破产也不难理解，在融资收紧的情况下，其资金储备不足，负债过高的情况下，若债务到期无法偿还，就会导致资金链断裂，最终只能破产清算。

断臂求生 房企出售资产回笼资金

在政策的严密监管下，大多数房企不再强调销售业绩，而是强调如何回笼资金，而出售资产是快速回笼资金的方法之一。

据不完全统计，包括招商、华侨城、雅居乐、融信中国、富力在内的诸多房企纷纷通过出售资产的方式来回笼资金，寻求新的发展。

资料显示，去年12月，雅居乐向平安不动产出售了7个项目35%~50%的股权，这些项目分布在海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地，均涉及住宅性质。

同月，融信中国抛售了其位于上海虹桥世界中心项目里的总部办公楼，而融信中国正式虹桥世界中心项目的开发商之一。

虹桥世界中心效果图（来源网络）

此外，合景泰富董事局主席孔健岷在今年8月份曾表示，如果公司资金稍微紧张，在溢价、价格合适的前提下，不排除会出售部分旧改项目的股权。

“现在很多国有企业看中公司的旧改项目，如果固有吸金的成本很优惠，又能够接受溢价，也不排除会出售一部分股权的可能。”孔健岷表示。

在业内人士看来，房企通过转让部分股权引入有实力的合作方提前回笼资金，也可以通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产，降低负债率。

强者恒强 行业集中度进一步提升

虽然年内有近300家房企破产，也有部分房企债务问题缠身，但龙头房企凭借自身实力继续保持规模优势，行业集中度进一步提升。

克而瑞发布的2021年1-8月中国房企销售TOP100排行榜显示，前8月，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。

具体来看，TOP10房企销售操盘金额门槛达到1922亿元，同比增幅最高达42.9%；可见龙头房企增速稳健，继续保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升38.3%和26.6%，实现规模稳定提升。

 中指院指出，下半年，房企需要加快开发、保证供货，积极营销、促进去化及回款，以提升现金回流、加快资金周转效率，实现稳健、高质量增长。

“长期来看也要更加关注产品升级，加强产品打造、提高产品适销性，以在日趋激烈的市场竞争中不断提升自身产品的核心竞争力。”中指院表示。

也有分析人士表示，在当前行业背景下，地产行业融资环境会继续加压降温，房企只有修炼好内功，才能确保平稳发展，而加速回款、分拆上市补充净资产，都是较为安全有效的措施。