租售同权能否真正落实 只是房地产市场改革冰山一角

　　近期“租售同权”成为热词，相关租赁概念也纷纷上涨。7月26日，世联行、三六五网涨停，嘉宝集团大涨超7%，这几只股票都与房屋租赁业务有关。

　　关于租售同权的炒作是从广州日前公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》后开始的。这个文件出来后，引起了热议，不过讨论的落脚点多集中在“租售同权”的后续影响上，比如，租售同权能否真正落实，让学位房降价?又或者，会不会导致租金的上涨?能否真正保证房屋背后的社会保障公平性问题等等。事实上，租售同权概念的提出，只是房地产市场改革的“冰山一角”，更值得关注的是房地产市场体系“画风”的转变——租房市场被前所未有地提到了一个新的高度。当前国家想要发展的房地产市场是一个购租并举的市场。

　　在民生保障上，就是要落实租售同权，让人们在选择时，可以更安心地租房。这是租赁市场发展的基础。在购租并举市场建立的背后，更宏大的背景则是房地产供给侧改革的推进。广东也早有所行动，例如在2016年3月，广东省政府就印发《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》，明确提出引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房。2016年7月，肇庆市政府与国开行广东分行、省建工集团携手建设全国首个省属国企专业化住房租赁项目，在房地产供给侧结构性改革工作方面率先找到了突破口。

　　而在近日，从地方到中央，推动住房租赁市场发展措施密集推出。如上海在本月初挂出两宗“只租不售”的土地;住建部联合8部门印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出多措施并举，加快发展住房租赁市场，充分发挥国有企业的引领和带动作用。这个文件里面有很多干货，一是提出了地方可以新组建相关国有企业，例如广东省由省财政和广东省国企平台联合出资，组建成立住房租赁平台，在广东省几个地市推进住房租赁工作。二是提出一些既有平台也可以发展住房租赁业务。例如很多省市为推进保障房建设成立了地方国有企业，这些企业有一定的住房建设和管理经验。三是首次明确集体用地可以用来建设租赁住房，有利于增加租赁住房供应。四是要求积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。

　　这些措施的核心是加大租赁市场的供给、调整现有市场的结构，从而提高租赁性住房在住房市场中的比例。当前租赁关系多是在二级市场的散户之间发生。常见的模式是人们在一级市场买了房子，然后在二级市场将房子出租。房地产企业没有这个积极性，很少直接开展租赁业务。这是可以理解的。想想卖房和租房的回报，前者回款又快又多。但有了国家的政策保障，未来房地产企业直接建好了房子拿来出租的将越来越多，类似“长租公寓”的形式将越来越多。可租的房子多了，对整体市场上的租金下调将有影响。这对于买不起房的普通百姓来说，长期来看会是利好。

　　从市场情况来看，目前主要关注的投资标的集中在中介类企业，如世联行等，它们是租赁市场中的中介服务商，也是这个市场中必不可少的一环。但房地产企业方面现在还没有直接反应，这些以前卖房子的如今来当房东，是怎么考虑的?哪家国企会率先有动作?民营企业又将如何跟进?目前尚不得而知，但可以预见的是，房地产改革正当时，未来将孕育很多很好的投资标的，值得密切关注。