2016年中国楼市波澜让人印象深刻,背后的五光十色值得探究。对崇尚安居乐业的中国人来说,房子是梦系神萦的温暖目标,房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时,人们同样追问,是什么推动了这一轮房价上涨?
红色警报
“买房杠杆高,买地杠杆更高”
如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因,那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。
从买房端看,住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%,显示居民购房贷款增速之快。比如,在深圳,截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元,相比2014年底翻了一倍。
相比“买房端”的高杠杆,更需警惕的是“买地端”的高杠杆。
今年8月,刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。根据其中期业绩报告,融信今年上半年的合同销售额仅为132亿元。
房企凶猛拿地,巨额资金从哪里来?“买房子起码还交首付,而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地,全靠从金融机构融资。”一名长期研究房地产行业的专家说。
记者从一些金融机构了解到,按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。
金色诱惑
割舍不下的“地王”盛宴
各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”。“地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。
财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超25%。国土资源部门的数据显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。“价增量减”凸显地价涨幅之快。“买地的价格越来越高,摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说,这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。“地王”频出,令房地产企业承压。近期,为摊薄风险,万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮,楼市剧情的反转,暴露出拿地企业资金周转压力增大。
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:28
2022-02-17 10:27
2022-02-15 10:11