分析师陈聪：土地财政有利弊 房地产税非理想替代

土地出让对公共部门推动经济发展之所以能起到立竿见影的效果，主要是因为卖地收入完全不同于税收。税收是不能收“过头税”的，并且有强制性、无偿性和固定性的特点，可是卖地收入是在开发和居住行为发生之前政府收取的，并带有自愿性、有偿性和波动性的特点。企业不可能在某项活动之前向政府缴纳相关税收，但却肯定会在开发活动之前向政府缴纳土地出让金。土地出让金最终是由买房人承担的，然而这种承担却是自愿的和有直接补偿的。这大大降低了政府“筹集资金”的难度，增加了政府即期的现金流，使政府有能力在更长时间内扮演经济孵化器的职能。

其次，房地产税，不仅在总量上很难和土地财政相比，在结构上也问题很大。根据中国指数研究院的统计，2015 年上半年全国 300 个城市土地出让金 7835 亿元，同比下降 38%。这 300 城市能有多少家庭承担房地产税呢？财政部曾经在 2011 年指出，全国当时工薪收入缴纳个人所得税的人数也不过是 2400 万人。考虑到保护自住需求的需要，房地产税的纳税人情理上应该远少于工薪收入缴纳个人所得税的人数。我们在这里暂且估计这 300 个城市有1000 万的家庭会成为未来房地产税的纳税人。如果试图靠针对这 1000 万家庭征房地产税，取得相当于 2015 年上半年土地出让金相当的财政收入，那每个家庭在这半年就要负担78350 元的房产税。我们认为，这样的负担水平，哪怕对于中高收入阶层而言，都太高了。我们认为，房地产税无论怎么征收，都不太可能征收到和当前土地财政收入量级相当的资金，这也是为什么地方政府普遍缺乏开征房地产税动力的最重要原因。

用房地产税去替代土地财政，另一大问题就是结构问题。一线城市看起来最有征收大量房地产税的可能性，但一线城市的土地财政本身也具备相当可持续性；三线城市确实卖地困难，但如果试图在三线城市大规模对存量物业征税，原本有价无量的三线城市二手房市场可能掀起风暴。

当然，供地制度存在问题，必须改革。土地财政使得新旧居民待遇不公，助推社会阶层固化；不均衡发展导致土地财政的区域可复制性不断降低。但我们认为房地产税的改革并不是解决地方政府收入来源问题的办法，差别化照料新居民，推动公共服务均等化，引导区域和城市规划等手段才更为合理。