赵卓文：解读长效机制与房地产调控的关系

用“长效机制”取代“房地产调控”，被很多专家解读为三中全会相关文件的精神。有人甚至憧憬“限购”、“限贷”、“限价”等政策退出的时间表。

18日下午，广州市政府官方网站发布了《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(简称“穗六条”)。文件提出，要加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应；增加住宅用地供应；抑制不合理住房需求；进一步提高第二套住房贷款的首付比例；引导开发企业理性定价。

“穗六条”的出台，彻底证明了一个事实：长效机制的建立仍然需要一个不可预知的较长的时间，房地产调控政策短期内难以退出。

这次的“穗六条”，实际上只有五条具体内容。

值得关注的是下面几条：

1、限购从严

第三条中明确表示，自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。而此前限购条例是2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

限购从严是政府不得不作出的选择。2013年广州楼价守制于三大压力：（1）地价快速上升，商品房成本上涨，带来楼价上升压力。（2）结构性上涨。高端、高价格物业比例提高，形成结构性均价上涨。（3）投资、投机性购房活跃，形成强大的需求压力。

基于广州楼价涨幅2013年以来屡屡“超标”。“限购”政策作为现行房地产调控政策的“基石”，根本不到退出的时候。

限购从严，表明了政府的态度。政府特别提出，“从严查处各类住房骗购行为”。“过了海就是神仙”的偷渡式购房，要注意风险了。

2、抑制投资需求，二套房贷首付提至七成

第四条，人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。与此同时，人民银行发布消息，调整了第二套住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

深圳、上海在此之前已将第二套首付提高至七成，加大抑制投资需求。广州二套首付提到7成是意料之中的事情。

3、增加用地供应，影响楼市预期

第二条提出，增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。

4．进一步明确价格指导和“限售”管理，开发商只能蓄芳待来年。

第五条，引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

这一条，可以认为，是“穗六条”中最“到肉”的一条。这一条，意味着，在年底广州市房价控制目标胜利完成之前，价格指导和“限售”管理将会持续。