张宏伟：户籍制度改革将突破楼市限购政策

11月15日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，对户籍制度改革进行了明确部署，并出台”把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系”等配套制度。

决定指出，推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于户籍制度中提及，创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，在”限购”政策持续执行的市场背景下，尤其是部分部分城市如上海、郑州近期又强化执行的今天，户籍制度改革或许会突破”限购”政策，为市场注入新一轮的成交放量的行情。

我们以大连市为例，据大连市政府于2012年12月7日发出的《大连市户籍准入规定》通知，全面放宽了大连购房落户条件。该规定将从2013年3月1日起正式施行，有效期为5年。该新规中，将”购房款”作为落户标准调整为以”购房面积”作为落户标准。

新规还增加购买存量房落户规定：在大连市有合法稳定职业的个人购买主城区(旅顺口区除外)商品房单套住宅建筑面积达到70平方米或单套非住宅建筑面积达到50平方米、存量房单套住宅建筑面积达到90平方米或单套非住宅建筑面积达到70平方米，主城区购房即可落户；新市区、旅顺口区购买单套住宅建筑面积50平方米或购买单套非住宅建筑面积30平方米，新区购房即可落户。

除此之外，其他城市有关户籍制度的改革也有所推进，在户籍改革试点方面，如浙江诸暨市店口镇曾在2009年10月开始试点居住证制度，当年广东也开始探索外来工积分入户政策；2011年，江苏省则开始在苏州市进行”暂住证”换”居住证”试点工作；此外，上海、武汉等城市也先后实施了居住证制度，使部分长期在城市工作并连续居住、参加社会保险的流动人口有序落户。

据国家发改委城市和小城镇改革发展中心提供的数据，2010年至2012年，全国共办理户口”农转非”2500万人，为3年前的2.2倍。2012年全国非农业户口人口所占比重达到35.29%.

之前，国家相关部委也多次提及户籍制度改革，如2012年12月18日，国家发改委召开全国发展和改革工作会议，会议明确指出，2013年重点工作之一是积极稳妥推进城镇化。会议表示，积极稳妥推进城镇化，要总结全国城镇发展改革试点经验，加快户籍制度改革，完善土地管理制度，抓紧研究制定有序推进农业转移人口市民化的政策措施。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，一定意义上讲，在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破”限购”，有可能成为未来政策”微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。

如大连市政府于2012年12月7日发出的《大连市户籍准入规定》通知，全面放宽了大连购房落户条件。一定意义上讲，就是通过放松户籍制度从侧面突破”限购”的方法。

其实，当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破”限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。

此外，就分类推进户籍制度改革方面，其实之前在政策层面已经有了突破性进展。如国办2012年2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称”通知”），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须”合理控制”。