百隆房产谢耀生:限购解禁红利有限 楼市后劲不足稳定难

“在我看来，地方政府需要智慧，开发商需要理智，购房者需要把握机会，银行家需要因势利导。楼市稳定才是硬道理。”宁波百隆房产总经理谢耀生认为，当下市场形势倒逼房地产各方环节皆要顺势应变。

限购解除 还市场一个公平的经济环境

在7月30日，宁波市住建委的官方微博称，除老三区90方以下商品房之外，其余皆不需要打购房证明。

在8月28日，浙江省会城市杭州的住保局发文，全面解禁楼市限购。实施长达四年之久的限购政策终于完成使命光荣退出。

在8月29日，宁波住建委“毫无压力”地再次借官方微博扯掉了限购政策遗留的最后那丝红线。

短短的30天时间，宁波政府两次松绑限购，实现了完全还购房资格于购房者。

谢耀生认为这个举动意义重大。“靠限购政策对楼市进行调整的行政举措并非长久之计，所以它的退出是必然的。这一举措还原宁波房地产市场一个公平的市场经济环境。”

“解禁”红利能消费多少？ 限贷政策才是众望所盼

从7月底以来，宁波楼市一直在消费限购松绑后被释放的改善性需求以及部分被限制的外来人口的购房需求。或许，更确切的说，市场是在消费政策调整之后提振的市场信心。

虽然政策红利似乎对市场的成交量的确起到了“推波助澜”的作用。截止8月30日，也正是限购调整的满月之际，市六区商品房成交量约4000套，而今年上半年的平均成交量为1487套，7月份的成交量已有大幅提升，但也仅是2463套的成交。

但是，限购政策的二度刺激效应究竟对房地产市场有多少作用力？

在谢耀生认为限购政策的全面解禁对于市场成交的直接拉动力是有限的。“宁波的全面放开相对于杭州来讲，效果会相对弱一些。因为宁波对于周边地区的购房者吸引力有限。比如宁波县域经济比较发达的余姚人有着杭州情结，而慈溪人则更愿意去上海置业。”

且老三区目前在售的楼盘基本是集中在江北区，江东和海曙只占了少量份额，且在这些楼盘中，90方一下的项目少之又少。

谢耀生看来，限贷政策松动才是众望所盼的。“不买房的人十年二十年都不会买房，买房的人两年内一般都会出手。此前上海限贷政策调整就是把后者这批经济活跃分子给释放出来。”

“如果金九银十这段时间，宁波也有限贷政策方面的松动，市场将会有好的势头。”

但是，他们还能坚强多久？

谢耀生看来，目前的以价换量的战术使得市场环境陷入了死循环。上半年，很多楼盘的售价基本都接近了成本价。然而进入下半年，开发商们受到银行逼债，更被市场逼急。

“没了底线。目前，有些项目基本是低于成本价对的价格水平在卖。后期开的楼盘一定比前期开的要低，新开的盘一定比周边楼盘定价低。”以至于有人调侃，明明是市区的楼盘，却开出了郊区价。

刚需强劲地区开发商的以价换量还能起到一点作用，但也明显感受到有些后劲不足，因为购房者越来越不买账不领情，观望心理更加严重。

“明显的一点，以前大幅度降价之后，会出现受捧盘，但现在很多楼盘降价之后的售价已经，但去化却也只是差强人意。”

“变预售转现房销售” 稳定楼市政府需要智慧

房价的走势，或者说目前楼市的低迷，最主要还是因为宁波的供需关系和高库存。“接下来，楼市地市双双进入去库存期，要有三年的艰难期，这个市场才会走出萧条期。”

对宁波楼市供需关系的考量，从上半年开始，政府就有意控制推地量。最新数据显示，截至8月29日，宁波市区住宅可售套数46899套，住宅可售面积6343916平方米。平均消化周期在20个月左右。

在目前的楼市形势下，谢耀生认为，现在一般城市的存量大概都在2-3年的销量水平，如果从现在开始拍卖的土地 ，取消预售制实行现房销售，这样可以解决许多问题。

取消预售制实行现房销售，最主要的是可以拉长新增土地的入市时间。楼盘的建设一般需要2年左右，这个时间段刚好是城市消化楼市存量的好时机。如此一来，政府推地节奏可以回归正常。

这也能提高开发商的入门门槛，在房地产开发领域肯定会来个大换血，被市场筛选生存下来的开发商必定是认品质为生命的大公司。

开发商而言，他建议抱团取胜不失为良策。开发商应该联合抱团，在区域间应该形成一个区域同盟。而非盲目地“攀比着”降价。“很多人对绿城的决定觉得惋惜，但是宋卫平的决策不失为一种理智的做法。在这样的形势下，选择强有力的合作伙伴，也许是双赢的选择。”

除了政府和开发商双方的努力之外，购房者也需要把握机会，银行家则需要因势利导。“当下市场形势已经倒逼房地产各方环节需要顺势应变。因为楼市稳定才是硬道理。”