中冶高价地取舍的背后:盘活资产弥补保障房业务低毛利

    一手在天津拿“高价地”，一手将此前拿下的南京“高价地”分割出售，央企中冶置业的举动多少让人有些费解。

　　6月4日，龙湖地产宣布，已斥资约25.4亿元拿下中国中冶旗下金名城置业有限公司（以下简称金名城置业）股权及其拥有的部分地块。这一占地4.6万平方米的土地，约为3年前中冶置业耗资约121亿元在南京拿下的滨江1号地块的约1/12面积。

　　在5月30日，中国中冶宣布，计划将占地35.4万平方米的滨江1号地块中的约一半土地面积以7家子公司股权及相关债权的形式出让。

　　但让人看不懂的是，就在几天前，中冶置业以49.49亿元在天津添得双料“高价地”项目。 　　

　　上海易 居研究院研究员严跃进向《每日经济新闻》记者分析，如此取舍高价地，可以理解为中冶在区域市场和财务范畴中的一个大调整。对于中冶来说，南京“高价地”项目略有失意，目前正有意通过天津“高价地”项目赢取一个翻身仗。

　　保障房利润下降

　　中冶是我国保障房领域的龙头。2009年，时任中冶置业母公司中国中冶总裁沈鹤庭曾表示，与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这个竞争不是很激烈的“蓝海”，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额。

　　但保障房并不是想象中的“蓝海”。

　　中国中冶2013年财报指出，公司房地产业务实现毛利51.17亿元，同比下降13.48%；2013年度及2012年度，公司房地产开发业务的总体毛利率分别为19.40%和23.41%，毛利率下降，主要由于毛利率较低的保障性住房项目及一级土地开发项目等占房地产板块收入比重增加。

　　在此情况下，在2012年，中冶置业集团提出，战略性退出保障性住房和基础设施投资两项业务。

　　在严跃进看来，在保障房利润变低的情况下，较快实现现金周转成为中冶的一个主要想法。“两退”一方面为中冶甩掉了部分包袱，另一方面也在盘活资产的同时赢取了一大笔资金。

　　2009年，中冶置业与南京市国有资产投资管理控股（集团）有限公司、南京市下关区政府签订了《南京下关滨江区域老城区改造项目整体开发合作协议》，计划开发滨江地块，预计项目拆迁总费用约132.9亿元，计划两年之内完成拆迁工作。

　　随后三方成立南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称南京临江公司），中冶置业持股80%，2010年9月，南京临江公司分别以121亿元和79亿元的价格拿下南京滨江1号和3号地块，成为当年的全国“高价地”。

　　但“高价地”的进展情况并不顺利。《每日经济新闻》2012年10月30日报道称，南京房地产开发建设促进会一位负责人表示，该区域涉及大量南京老市民，拆迁困难。最终，中冶置业从2010年9月份拿地至今无实质性开发进展，中冶置业的资金链也因此始终无法解压。

　　时至今日，中冶置业南京下关巨无霸“高价地”项目的命运，变成1号地分多块转让，2号地遭政府收回，3号地自己开发。

　　睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文告诉《每日经济新闻》记者，1号地分割出让，总体来说是种利好，一能补充现金流，二是释放了“高价地”的风险，成功出让等于给中冶卸下了高风险、资金压力很大的项目。

　　分割出售获利3亿

　　在转让南京“高价地”的同时，中冶置业再次在土地市场出手。

　　近日，天津“新八大里”的首宗地块以49.49亿元底价成交，接盘者为中冶置业。该地块成交楼面价为14140元/平方米，创下天津年内总价与单价“双料高价地”。

　　该地块对竞买人资格作出了较为严苛的限制。据了解，该地块不接受联合竞买，如果是有合作意向开发的，须在报名前成立新公司再参与竞买，此外还提出为响应国家京津冀一体化政策，竞买单位需整合企业资源，并将企业华北分部设立于项目宗地中，且须自持办公面积不小于3万平方米，3年内不得销售。

　　在竞买人的资格限定中还明确表示，竞买单位须提供与国际化招商运营团队签订的合作协议。该招商团队应拥有世界500强企业客户不少于30家，拥有国际一线品牌客户不少于30个。

　　如此严苛的条件无疑将诸多房企挡在了门外，甚至有业内人士表示，此类设置苛刻条件的地块，容易引来有内定的疑问。

　　对于中冶置业在天津大手笔拿“高价地”，一位离职的中冶置业中层管理人员归结为“天津是（中冶）老根据地”。他说，中冶在天津曾耕耘多年，在京津的动作就是正常的动作，去外面可能水土不服。

　　薛迥文对《每日经济新闻》记者分析，中冶一手拿“高价地”，一手甩“高价地”，某种程度上可以视作一种资产重组，把其中一些占压资金的资产卖掉，根据自身擅长的产品和区域，进行资源重组，把优势和机会更集中化。

　　严跃进算了一笔账，他表示，目前上海证大、东南亚深富公司以及龙湖地产共计以55.1亿元接手了部分项目，而1号地当时的成交价格为121.41亿元，可以说中冶已经拿回了该地块超过1/3的投入。

　　根据中国中冶相关公告，公司今年3月11日以29.7亿元转让3笔资产，获利2.64亿元，5月30日以25.39亿元转让上述项目，获利0.82亿元，即该公司已获利3.46亿元。