土拍溢价率创近10个月新高 房企拿地升温仍存在风险

　　4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，随着二三线城市土地供应量的恢复，成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上升趋势；成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率同样保持上行，创下2018年下半年以来新高。

　　各能级城市方面，一线城市因土地供应量连续两月减少，本月成交体量明显缩减；三四线城市在市场回暖的影响下保持了量价齐升的趋势，溢价率也大幅上升；随着成交主力中西部城市土地供应量的恢复，二线城市本月成交体量大幅上涨，成交价格和溢价率维持高位，表现依旧突出。

　　01市场走势

　　成交体量仍未恢复高位

　　三四线地价出现回暖迹象

　　供应方面，与各城市供地计划的密集发布期同步，4月份土地供应总量保持上升的趋势，达到今年来土地供应的最高点，土地供应总量为26925万平方米，环比上涨三成，同比也大增72%。各能级城市的供应量也均高于上月，其中三四线城市受市场热度整体回升影响供地大规模放量，总供应量达到21386万平方米，环比上月大增近四成。

　　成交方面，4月成交体量继续呈现回暖态势。据CRIC统计数据显示，全国336城市经营性土地总成交建筑面积达到17987万平方米，环比上涨31%，和去年四月相比也有27%的涨幅。但从近一年的成交情况来看，总成交体量仍处于较低水平，并未回到高位。不过，以太原(楼盘)、郑州(楼盘)、合肥(楼盘)为代表的二线城市土地供应量仍在高位，三四线供应量也有所上涨，在市场热度持续上升的影响下5月成交规模预计将会继续回升。

　　成交单价方面，本月成交楼板价也保持了上涨趋势，环比小幅上涨9%至2736元/平方米，创下2018年以来的新高。地价的上涨主要受两方面影响，一是受上海(楼盘)、杭州(楼盘)等城市高价地块出让的带动，二是成交主力三四线城市在市场整体升温的影响下价格继续上扬，这对整体地价有一定的抬升作用。事实上，不仅是三四线地价回暖，一线地价也有上涨，在广州(楼盘)和上海均有高价地块出让的带动下，一线城市地价环比回升至万元每平方米之上。二线城市表现相较平稳，但实际热度最高，原因是南京(楼盘)、杭州等高地价城市均设置了最高限价，供应量较大的城市如武汉(楼盘)、西安(楼盘)、太原地价水平又相对较低，因此整体价格和上月相差不多。

　　02溢价及流拍

　　整体溢价率突破20%

　　流拍情况明显改善

　　市场热度方面，土拍溢价率连续5月保持上涨，本月环比又上涨3个百分点，成交溢价率已达到了22.1%，仅低于去年同期0.2个百分点，市场明显升温。分能级城市来看，一线城市中广州出让了多宗含金量较高的住宅地块，房企拿地意愿比较强，整体溢价率回升至15%;二线城市中由于杭州、南京等热点城市在土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式，而成交量较大的太原等城市热度还未完全回升，以致溢价率相比上月有所下滑，但仍然高达23.5%，高于全国平均水平;市场的火热也传递到三四线，成交高溢价地块明显增多，溢价率也因此上涨到21.3%，是今年来首次突破20%。

　　在市场回暖的趋势下，本月土地流拍率比上月下降了1.3个百分点，重点监测城市的流拍率也呈现下降趋势，仅为8%，流拍情况相比上月明显改善。从重点监测城市的主要流拍区域来看，三四线城市的下辖区县仍然是流拍重灾区，如沧州(楼盘)黄烨市、丽水遂昌县，二线城市中青岛(楼盘)、西安也有位置较偏远的地块流拍。