2018年中秋各地楼市平淡如常,“金九”并未发力。
今年楼市降温的原因是什么?
厦门大学教授、世界华人不动产协会理事戴亦一对腾讯财经《闪电评论》表示,今年楼市“金九”并未再现的原因主要是投资者的预期开始发生改变。房地产具有投资属性,所有人买房都是希望房价涨,而不是希望房价跌。特别是15年下半年以来,随着棚改货币化和一些刺激政策的推进,各地房价普遍翻倍,一二线城市又有很严格的限购、限价,所以投资者对楼市未来的预期感到悲观。
而且,房地产属于资金消耗型的投资,普通人要攒钱很多年才能买一套房。当前实体经济发展的不确定性增强,中小民企作为买房的主力,购买力下降严重,再加上银行的限贷政策,居民负债率上升,都进一步导致了购买力下降。
因此,现在很多城市的限价已经开始放松,有时候政府批的价格,开发商还自己调降价格,实现资金的快速回笼,不然卖不出去。
此外,房地产税悬而未决,投资者观望情绪浓重,最近有传出取消预售制的消息,综合之下,市场就更加谨慎了。
对此观点,吃瓜群众齐上阵:
那么,就目前而言,调控力度不放松,未来楼市怎么走?
国务院发展研究中心研究员刘卫民:从土地供应的结构来看,的确应该按照不同的供给节奏,来进一步优化土地供给结构。我们应该综合考虑城市的整体规划、人口规划、交通规划等等,才能够使土地、住房、人口包括资金等各个因素真正串联起来,形成供求平衡。
他认为,当前应该重视预期管理。比如,对于土地市场,我们要进一步优化土地的供应结构,同时使大家看到未来一年到两年后,这个城市会供应出来哪些产品,供应量是什么样的,大家心中有数就可以稳定楼市预期。
就今年四季度的楼市,中原地产首席分析师张大伟表示,房价下行苗头已经出现。下一阶段,楼市冲高回落现象逐渐增多,房价调整开始出现从点到区域,热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。
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继“楼市崩盘论”网络传言之后,9月20日,厦门楼市迎来了下半年备受关注的土地拍卖会,在此次拍卖会上,厦门岛内在时隔5年之后再次推出商住用地,最终被厦门本地国企建发集团摘得,最终成交价为57亿元。
另据克而瑞机构最新数据显示,厦门新房价在8月份出现了结构性的回调。对此,厦门大学教授戴亦一认为,这是正常的市场回调,房价暴涨时代已经落幕。
建发集团拿地溢价率
官方信息显示, 厦门此次土地拍卖会上唯一岛内商住地块2018p02最终由建发集团旗下厦门益悦置业竞得。该地块土地面积为6.18万平方米,建筑面积为15.4万平方米,成交价为57亿元,成交楼面价为38102元/㎡,溢价率为27%。
公开信息显示,这宗地块位于湖里区成功大道与金山西路交叉口东北侧,岛内几何中心位置,各项配套完善。值得一提的是,该地块是近5年来厦门岛内首次土地出让,此前该板块最高价格是2013年12月份同样被建发集团竞得的2013P15地块,楼面价为2.99万元/平方米。
此次土地拍卖采用的是“限地价、竞配建”的方式,起拍楼面价为3万元/平方米,上限楼面价为4.5万元/平方米。
厦门克而瑞机构分析师胡慧荣对《证券日报》记者表示,该体量相对较大,用地条件较好,但受容积率限制,不具备规划别墅条件,只能规划中等密度的普通住宅居住社区,与当前岛内仅剩的存量不多的大户豪宅有所错位,市场竞争力强,价格拓展空间相对较大。
胡慧荣认为,今年以来,厦门商住地供应走优质地块与资质一般地块交替入市路线,但低溢价成交成常态,再加上新房市场的量价齐跌,市场信心严重不足。本次拍卖距上次宅地出让已时隔两个半月之久,期间经历了厦门地价“腰斩论”风波,楼市“崩盘论”也一度甚嚣尘上,淡市加上舆论渲染,厦门楼市信心经历双重打击。最近5年来岛内宅地持续断供,此次厦门土地拍卖推出“寸土寸金”的岛内地块,以及集美环杏林湾板块两幅优质宅地,且在付款和预售等方面的限制条件明显放松,稳楼市预期明显。
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