二孩持续发酵刺激改善购房 北京三四居房源供不应求

　　同策咨询研究部总监张宏伟也表示，二孩出生后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三居，甚至四居。这意味着全面二孩后，曾经房地产市场中的刚需主力户型——两居室，将面临“让贤”，三居室或四居室成为刚需产品，五居室则成为改善型需求产品。

　　根据链家网提供的数据显示，今年三居以上的客房明显高于一居和二居，上升明显，从一定程度上反映了市场上客户的选择变化：三、四居更受欢迎。原因在于两个方面：一是大户型的挂牌量本来就相对较少，另一方面便是二胎政策的持续发酵。

　　链家地产市场研究部的报告显示：三居室成为销售最快的户型，供需矛盾也最为集中。首先从总价档位来看：150万-450万的房源仍是市场的主要的供给段位，但同时600万-750万的供需矛盾最为紧张，新增供应只有8%，但新增需求却达到了12%。

　　同时，在居室分布上，可以发现二、三居室的需求量是主力需求，而供给方面一、二居室的供给占比较大，因此出现了供需错配——一居室的供给占比相对多但是需求占比较少，三居室则相反，其中三居室的供需比高达7.3，可见三居室是目前最抢手的潜力户型。

　　同居室的分布类似，在供需的面积档位分布上，可以发现60平方米以下的住宅供需矛盾相对缓和，120-140平方米的供需矛盾最为突出，高达7，可见120-140平的二手住宅最为抢手且后期潜力大。

　　对此，业内人士认为，从二手房成交的居室、面积的供需来看，可以发现中大户型、较高总价的改善型住宅供需矛盾最为突出。事实上从2015年开始北京二手住宅市场上改善型需求就倍受市场关注，后期改善型户型的升值潜力也更大。

　　改善房源价格不断走高

　　不仅是二手房，新房市场的三、四居格局也都呈现出严峻的态势。数据显示2016年1-6月北京市三、四居供应不足，成交持续攀升，改善需求的爆发处于临界点。

　　从均价特征看，三、四居产品均价逐步提升。其中，均价2万—3万同比增长38%，均价4万以上同比则翻了三倍。四居均价涨幅非常明显，四环内成交均价已近8万/平方米，相比之下四五环之间不到6万/平方米的均价水平最具性价比优势。

　　随着价格的走高，买方的议价能力也有明显下降。链家地产分析师李巧玲认为，目前市场上三居室、120-140平方米、总价600万-750万的“改善型市场”的供需矛盾最为尖锐，可见目前以换房代表的改善型需求占比依然较大，且这一趋势还在延续，因此预计后期中大户型的市场仍会较好，这类房源的升值潜力也较大。