2016下半年楼市应何去何从 听听业内人士怎么说

　　上半年高歌猛进的市场过后，下半年的楼市走向成为越来越多人关注的焦点。随着G20峰会即将落地，去年部分高价地也陆续开始入市，接下来杭州楼市将如何发展，身在其中的业内人士或许能够洞悉其脉络。

　　9、10月房价会有新一轮涨势

　　天阳置业副总经理 石焱

　　去年10月份以来拍卖的土地，会在今年下半年开始陆续入市，开发商也会拿今年的地价进行参考，给这些新盘定价。所以我认为在9、10月份，杭州的房价还会出现一轮涨势。以申花板块为例，目前毛坯房源单价在29000元/m2左右，而下半年金麟府、大运河府等项目入市，一定会带动其他项目价格的上涨。

　　另一方面，我们看到过去几个月，杭州的成交量相比3月份的高点，有所回落，这是正常的现象。很多楼盘单价提升，成交量便随之下滑，下半年成交量会随着价格稳中提升，而逐渐稳定下来，整个楼市也将趋于稳定。

　　从土地方面来看，我认为现在的土地市场已经到了一个相对高的点位，下半年不太会继续出现地价上涨的形势。

　　下半年热门板块依然供不应求

　　浙江世茂企划部负责人 白硕

　　上半年楼市抬头，其实是从3月份开始，当时的涨势主要是放量，价格涨得不多，而真正涨价是在二季度。我认为原因有几个层面。首先热门板块、市中心的供给量极为有限，像滨江、上城区等板块，住宅供应量非常少，因此这轮上涨更多的是因为供不应求。第二点就是政策面的促进，这其中包含楼市调控政策的放松，还有一点是杭州本身在G20、亚运会等因素的影响下，进行迅速的城市配套升级、市容改造，让一些板块的价值也跟着跃升。第三点是土地市场开始火热，三月份开始，杭州连续出现高价地，导致大家对后市价格的预期很高，房价也因此被带动起来。

　　我个人认为，杭州楼市下半年基本面不会改变，今年集中出让的大量土地还没有上市，同时很多项目还要面临G20之前的停工，所以热门板块依然会面临供不应求的局面，房价还会上涨。

　　楼市受政策环境影响比较明显，G20之后的几年时间，杭州还会有很多大型的赛事或会议，我预估在2022年亚运会之前，楼市整体还是会呈现上行趋势，不过不排除中间某些年份有一些调整。但只要没有出台直接打压楼市的政策，整体趋势还是会上涨。

　　杭州房价会涨到与地价匹配的标准

　　金茂府项目营销总监 黄津程

　　从成交数据来看，杭州上半年房价的上涨幅度，远不及上海、苏州等城市。但为什么我们都觉得房价涨了，是因为在过去的五年中，杭州的房价一直处于平稳期，几乎没有上涨。一直以来，长三角的城市像南京、苏州、杭州、上海，房价是有所联动的，目前在这些城市中，杭州楼市是最为温和、健康的。

　　但是在土地市场上，就呈现另外一种行情。上半年杭州土地的平均溢价率高达52%，既说明开发商手里的资金比较充裕，也体现了开发商对于杭州未来的高预期。而目前，在市场上形成了很明显的断崖式的差距，也就是说地价很高，但房价还没有显现出来。但我认为，该出现的还是会出现，只是时间问题。杭州接下来的房价，一定会补充上来，填补目前地价和房价之间的空隙。

　　另外，整个市场走向和当地经济息息相关，杭州现在主推的互联网、物联网、高新科技产业，是目前国内的龙头产业。而今年6月份长三角洲城市群规划中，强调的是上海作为中心城市，并且要封闭人口天花板，而长三角区域整体要继续导入人口，人口就势必向苏州和杭州导入。

　　另外，就像上海随着APEC、世博会等一系列国际盛会召开，相关板块成长非常明显，杭州目前的情况与当时的上海相似，马上到来的G20就是杭州高速发展的一个开端，随后连续的大事件都会让杭州在未来几年有明显的跃升。

　  杭州楼市两极分化　冷门板块短期难破局

　　厚道资产管理有限公司总裁 丁浚哲

　　杭州楼市既和全国市场有关，又有其独特之处。杭州是个典型的二线城市，因此当国内一线城市上涨，二线城市补涨的大环境下，杭州楼市也在往上走。但不一样的地方在于，杭州是二线城市中库存量最大的，高达14万套，而苏州、南京、合肥等城市的库存不会超过8万套。所以其他二线城市房价会有上涨的可能，而杭州只会温和地上涨，并且持续时间比较长，我认为在未来的2~3年内，杭州楼市都会呈现上涨的趋势。

　　另外，杭州两极分化非常严重，呈现冰火两重天的现象。库存少、政府投入较多的热门板块涨幅明显，而像临平、闲林等板块，没有新的投入，就波澜不惊，还处在艰难去库存的过程中。因此，即便接下来楼市整体上涨，也不会出现所有板块涨幅一致的情况，现在卖得好、存量少的楼盘，未来会继续上涨，而另外一些区域，短时间内难以破局。

　　天量成交背后是自住需求的前置和透支

　　透明地产研究院院长 方张接

　　上半年以来，杭州商品住宅库存量下降，去化周期回落到6个月左右，因此接下来几个月时间，住宅价格继续稳中有升的趋势不会扭转。而且尽管杭州房价已经有所上涨，但无论是与过去的纵向比还是与长三角其它城市的横向比，涨幅尚属理性可控，并且库存的绝对数值依然较高，未来供应依然充足。因此未来数月之内，不存在重新出台限制性和降温性干预措施的可能性，政策会保持稳定。

　　上半年杭州土地市场尤为火热，诸多板块拍出高价地，但值得注意的是，房价上涨趋势是由市场供求关系决定，与高价地无关，上半年土地市场在走独立行情，楼市风险度也有所提升。我认为未来面包能卖多高，完全取决于未来市场供求关系和面包本身的质量，而不取决于面粉价格。因此，尽管短期市场继续向好，但对未来几年的市场依然要保持谨慎，天量成交的背后，是自住需求的极大前置和透支，投资比例高企的后遗症也会在未来体现。

　　下半年不再坚定看涨市场将进入敏感期

　　双赢机构董事长 章惠芳

　　前不久，浙江省刚刚出台了供给侧改革方案，结合大背景来看，去库存依然是楼市主旋律。因此如果继续处在稳健的货币政策、积极的财政政策之下，下半年楼市整体还是上涨的趋势。

　　但结合杭州自身的供求关系，和目前的价格走势，我认为下半年成交量不大可能再出现每个月2万套、半年10万套这样的情况。因为首先库存已经降低，热门板块供应量不足，即使市场上有效需求再多，去化也会随着库存降低而缓慢下来。更关键的是，当价格上涨达到一定程度，也会直接影响需求。上半年杭州楼市是量价齐升，在下半年成交量会有所回落，但和往年相比，还是会高一些。

　　价格方面还是要细分板块，有些板块楼面价已经接近目前在售的房价，在这个前提下，后续推出的房源价格还是会有所增长。但目前杭州整体一手房涨幅高于二手房，因此一手房虽然有上涨趋势，但也会有所限制，下半年有可能在某些板块会出现高点。

　　我们发现，四、五月份开始，某些楼盘投资客比例明显增多，这说明市场已经开始出现泡沫，其实投资客不可怕，但投资客比例太高，就在释放危险信号。对于下半年来说，市场开始进入敏感期，上半年我们坚定看涨，但其中天量的成交实际上是在透支接下来的需求，因此到了下半年，市场行情会有所分化。