东莞住建局：房产项目竣工验收后重新分割销售这么办

为进一步规范房地产企业开发经营行为，着力规范部分房地产开发企业在房地产项目工程竣工验收后对原工程内部空间重新进行分割，近日，东莞市住房和城乡建设局出台《关于规范房地产项目竣工验收后重新分割销售行为的通知》(以下简称《通知》)。

合富研究院高级分析师李兴旺认为，该《通知》主要是规范少数房地产项目在验收后进行分割的问题，这不是市场主流，只是对这种现象进行规范。

原文如下：

各园区、镇（街）住房规划建设局、自然资源分局、不动产交易中心，各房地产开发企业：

        针对部分房地产开发企业在房地产项目工程竣工验收后对原工程内部空间重新进行分割，并申请办理预（现）售手续（含申请变更已核发的商品房预售许可证或现售备案证书），以及建档销售、权属确认手续的情形，为进一步规范房地产企业开发经营行为，完善相关审批手续，现将有关事项通知如下：

        一、工程规划、施工、验收环节要求

        （一）本通知发出之日后实施的室内分割变更工程

        房地产企业（下称建设单位）在本通知发出之日后办理房地产项目工程竣工验收（指已出具工程竣工验收报告，下同），其后对原工程内部空间重新进行分割的变更工程（下称室内分割变更工程），或者在本通知发出前已办理房地产项目工程竣工验收，在本通知发出后实施的室内分割变更工程，建设单位根据不同情形，分别按以下要求办理相关规划、施工、验收手续：

        1. 仅变更、增加分隔墙体，不涉及主体或承重结构变动的室内分割变更工程

        （1）分割变更工程属于特殊建设工程范围的（注：特殊建设工程是指《中华人民共和国消防法》第十一条规定的情形），建设单位委托原工程设计单位出具室内分割变更工程的技术图纸，经原审图机构审查通过后，按程序到自然资源部门办理《建设工程规划许可证》附图变更手续，按规定到住建部门办理建设工程消防设计审查。室内分割变更工程竣工后，建设单位组织工程各方对室内分割变更工程进行竣工验收，出具《竣工验收报告》，按规定到住建部门办理消防验收手续，市自然资源局对室内分割变更工程不再进行规划条件核实。

        （2）分割变更工程不属于特殊建设工程范围的，建设单位委托原工程设计单位出具室内分割变更工程的技术图纸，经原审图机构审查通过后（包括消防设计内容审查），按程序到自然资源部门办理《建设工程规划许可证》附图变更手续。室内分割变更工程竣工后，建设单位组织工程各方对室内分割变更工程进行竣工验收，出具《竣工验收报告》，按规定到住建部门办理消防验收备案手续。市自然资源局对室内分割变更工程不再进行规划条件核实。

        2. 涉及主体或承重结构变动的室内分割变更工程

        （1）办理规划许可及规划验收手续。建设单位委托原工程设计单位出具室内分割变更工程的技术图纸，经原审图机构审查通过后，在开工前按程序到自然资源部门办理《建设工程规划许可证》变更手续。分割变更工程属于特殊建设工程范围的，应按规定到住建部门办理建设工程消防设计审查。室内分割变更工程竣工后由市自然资源局进行规划条件核实。其中对建筑面积不产生影响的室内分割变更工程，建设单位委托原工程设计单位出具室内分割变更工程的工程技术图纸，经原审图机构审查通过后，按程序到自然资源部门办理《建设工程规划许可证》附图变更手续，室内分割变更工程竣工后市自然资源局不再进行规划条件核实。

        （2）办理质量安全监督和竣工验收手续。建设单位在开工前应向住建部门申请办理质量安全监督登记，依法接受质量安全监督部门的监督。室内分割变更工程竣工后，建设单位组织工程各方对室内分割变更工程进行竣工验收，出具《竣工验收报告》，质量监督机构对监督工程出具《监督情况说明》。属于特殊建设工程范围的，应按规定申报消防验收；不属于特殊建设工程范围的，按规定办理消防验收备案手续。

        （二）本通知发出之日前已实施的室内分割变更工程

        房地产项目在本通知发出之日前已竣工验收、建设单位已按程序到自然资源部门（或原规划部门）办理重新分割内部空间的《建设工程规划许可证》附图变更手续、且已完成施工的室内分割变更工程，市自然资源局不再进行规划条件核实。建设单位申请对室内分割变更工程办理预（现）售手续或申请变更已核发的商品房预售许可证（或现售备案证书），应满足以下条件：

        1. 建设单位已委托原工程设计单位出具工程技术图纸，经原审图机构审查通过后出具审查意见（包括消防设计内容审查），已自行委托安全鉴定机构对室内分割变更工程进行结构安全性鉴定并出具报告，并组织工程各方对室内分割变更工程进行竣工验收，出具《竣工验收报告》和工程竣工图。

        2. 分割变更工程属于特殊建设工程范围的，建设单位向住建部门申请办理室内分割变更工程的消防设计审查、验收手续，住建部门按照现行规范对室内分割变更工程进行消防设计审查、验收；分割变更工程不属于特殊建设工程范围的，建设单位按规定组织工程各方对室内分割变更工程进行消防验收，并向住建部门申请办理室内分割变更工程的消防验收备案手续。

        二、商品房销售、权属确认环节要求

        房地产项目室内分割变更工程申请办理销售手续的，在重新分割前应无网签销售记录。

        （一）办理商品房销售手续

        房地产项目室内分割变更工程申请办理销售手续的（室内分割变更工程包含在商品房楼栋内的，需以该楼栋为单位申请办理销售手续），建设单位按照本通知第一条内列出的不同情形，凭自然资源、住建等部门出具的验收认可文件，以及监督情况说明（或符合可以不申请办理质量安全监督的证明材料）等，按市自然资源局重新出具（或变更）的《建设工程规划许可证》及附图确认的商品房套数、面积，向住建部门申请办理该工程的预（现）售手续，或申请变更已核发的商品房预售许可证（或现售备案证书），但申请销售的面积不得超过原《建设工程规划许可证》核定的工程规划面积。具体提交资料以市住建局相关办事指南要求为准。

        （二）办理建档和权属确认手续

        建设单位依据室内分割变更工程的规划、施工、竣工验收相关证件（或证明材料）和商品房预售许可证（或现售备案证书），向市不动产登记中心申请办理室内分割变更工程项目销售建档手续，以及房屋权属确认和不动产转移登记手续。

        三、本通知自发文之日起实施。

        市住建、自然资源部门将建立相关会商机制，加强对企业的指导，及时协调解决房地产项目竣工验收后重新分割销售手续办理过程中出现的问题。

东莞市住房和城乡建设局 东莞市自然资源局

2019年9月5日