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阳光城执行副总裁吴建斌:现金流管理是当前最重要的事

大连房地产网-房掌柜 2019-08-14 17:47:41来源:掌柜财经 
[摘要]当前,中国房地产企业普遍遇上了融资方面的困难,而且困难还不小。

  2019年8月7日下午,阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁吴建斌先生在海南博鳌房地产论坛展开以“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”的演讲,启示企业未来发展应该如何选择。

  当前,中国房地产企业普遍遇上了融资方面的困难,而且困难还不小。

  作为企业管理的核心,应该是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理,实质上是可以动用的现金流的管理。

  在房住不炒的背景之下,金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的,2018年通过资管平台的融资已经停了,今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

  换句话说,中国房地产企业买地环节的前融已经受到很大的管制。其实房地产为什么要高周转?实际上从买地这个环节就开始,买地为什么原来可以高周转起来,是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融,基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。

  当前市场的融资工具还有哪些?已经不多了,比如说股权融资方面,IPO融资,但是现在只能到香港IPO,在国内是没有机会的。发行股票买资产,这在国内是可以做的,但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。

  债权类的融资,比如说公司债,一年内的借新还旧是可以的,但是你要再扩容,可能要窗口指导,可能批,也可能不批。另外从项目的层面上,当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地,这是常见的方式,这是仍然可以做的,传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分,如果你这个项目符合432的要求,基本上开发贷是没有问题的,供应链融资也是正常的,商票、保理融资也是正常的,与总包单位的合作也是正常的。

  股权类非标准化的融资有些还是可以用的,标准化的融资很多已经进入窗口指导,比如说境外的美元债融资,基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款,这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具,可以用的工具已经不多。

  但在这样的情况下,融资难,企业要发展,更多的企业要维持它的可持续发展,或者当前情况下是要生存下去,怎么办?

  我大概有几个方面的建议,第一方面的建议是,能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点,无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。

  第二方面是静观其变,房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,我们总结过去这么多年,房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看,大概三年一个周期。

  确实有的阶段非常难,很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开,当这个窗口打开之后时间很短,要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢?要积极盘活资产。

  现在的房地产公司,无论是你的存货还是你的土地储备,其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业,包括土地储备,那都是几万亿,所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿,土地储备也有三五千亿,这都是有效的货值可以拿出来,在这个时候可以多种方式,尽可能的少花钱,尽可能多回笼资金,来解决资金流动性问题。

  目前来讲,比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等,这些既可以做资产证券化,又可以在内部管理上做一些安排,有专人去盯,比如说一些监管资金,怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金,预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

  第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看?我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中,每家房地产公司的预期不要太高。

  今年年初的时候房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排,大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%,但是3月份一个小阳春,很多公司感觉到今年可能有机会,又把预期调高了。但是回头去看,现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。

  房地产为什么让自己越来越难受呢?可能是预期太高了,今年半年报披露的情况来看,有一些公司的增长还有50%,特别是一些中小的公司。所以在这种情况下,你的投资量就很大,你的资金又没回来,你只是加杠杆,银行的融资不像原来那么畅通,杠杆是加不上取得,这是我们对未来的预期要做适当的调整。

  第四是控增长。增长和预期是差不多的,各位专家早上的观点我非常认同,15万亿是一个去年达到的目标,未来能不能达到16万亿、17万亿,还没人说得清楚,大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘,也就是说15万亿到20万亿之间。

  在短期内怎么样让房企渡过难关,这是当务之急,所有房企都面临这样的问题,是刻不容缓的。但从长期来讲,房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的,对未来的增长我们也不要有太高的预期,在这样的前提下,我们应该是企业内部关起门,夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。


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责任编辑:刘锦玲

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