房地产融资环境再度收紧 到期债务6.8万亿考验房企资金链

　　不过，从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到当下的收紧，房企感受到行业的调整周期似乎越来越短，纷纷表示要为未来早做打算，除了抓紧融资机会，核心便是快速去货，回笼现金。

　　同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%，创2019年以来新低。其中公司债发行锐减，环比下降79.74%。

　　深圳一家大型房企内部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融资的“窗口期”，没有抓住这个机会的房企，接下来的融资将会更困难。一些拿到大额融资的房企如恒大、融创，也主要是借新还旧，下半年偿债优先;而今年下半年融资利率的上升，也在预料之中。

　　到期债务高达6.8万亿

　　即便如此，面临较为严峻的融资环境和未来的兑付压力，房企也不得不选择海外融资。

　　正荣地产的海外发债，就是计划以优先永续资本证券发行所得款项净额为其现有债务进行再融资。融信中国同样表示，拟将额外票据发行的所得款项净额用于其若干现有债务的再融资。

　　恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

　　据了解，上述发行美元债企业，多数财务杠杠也是较高的房企。根据亿翰智库数据，正荣地产2018年底净负债率74%，融信中国2018年底净负债率105%，蓝光发展2018年底净负债率则是102.7%，新湖中宝2018年底净负债率高达179.6%，中南建设数据则为191.5%。

　　一般而言，超过80%以上的净负债率视为房企财务杠杆预警线。不难看出，较高的财务压力也逼迫上述房企选择较高成本融资。

　　克而瑞数据显示，2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

　　房企还债方式之一还有销售回款，但当下市场并没有太乐观。天风证券研究显示，部分城市(南京、合肥)首套房贷利率上调至15%，且多地出现公积金出现收紧政策。受此影响，5月百强房企成交环比增加，同比增速有所下滑，其中布局一二线为主房企略有降温，三四线房企销售降温较快。

　　“市场观望情绪严重，销售压力开始增加，我们重新开始陷入担忧。”一位上市房企高管说。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道 、华夏时报、第一财经日报)