房地产融资环境再度收紧 到期债务6.8万亿考验房企资金链

　　房地产融资环境再度收紧，让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资。

　　6月13日，正荣地产(6158.HK)宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。

　　不仅是正荣地产，就在近一周内，包括蓝光发展(600466.SH)、中南建设(000961.SZ)、新湖中宝(600208.SH)、华南城(1668.HK)、融信中国(3301.HK)纷纷宣布其美元债发行完成。从融资成本看，大部分票面成本已经超过10%，考虑到综合融资费用，可能还将更高。

　　“圈子内都感觉到融资环境收紧，大家也相对比较悲观，都在头疼怎么找钱。”一位上市房企融资人士表示。

　　5月企业融资骤降5成

　　继4月份小幅回落后，5月融资金额继续大幅下滑。同策研究院提供的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降了52.07%，创下2019年以来历史新低位。

　　房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。同策研究院研究员朱莉莉认为，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。

　　公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，5月这两个“保命丸”同时失效。具体来看，信托贷款方面，5月监测房企共发生了4笔信托贷款融资，融资总额100亿元，环比4月的75.33亿元上涨32.76%，其中，最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元;公司债方面，5月仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%，6笔公司债中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元;境内银行贷款方面，5月融资额度为77.69亿元，环比4月的32.21亿元大幅上涨141.21%;其他债权融资方面，5月融资总额53.13亿元，较4月107.43亿元大幅下跌50.54%;股权融资方面，5月融资金额为41.32亿元，占总融资金额比重为11.23%，环比下跌36.96%;另外，5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

　　相比之下，5月份的融资成本较低，基本控制在6.5%以内。在已披露的数据中，融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模15亿元，票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。

　　对于5月份的房企融资表现，同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。

　　诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐表示，过去一段时间的密集融资，导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行迹象再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，为了稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，避免市场过度升温，所以整体融资趋势是在下降的。

　　融资预期收紧

　　多位业内人士分析，引发监管严厉警示的行业现象，很可能来自于近期土地市场的异动，以及其背后的信贷和融资支撑。

　　得益于3、4月份房地产市场的“小阳春”，房企过去三、四个月拿地的积极性明显上涨，也创造了多个单价、总价“地王”。

　　以苏州为例，4月24日，苏州一场土拍最终揽金134亿元，涉及住宅的五块地中，有4宗地块的溢价率超过30%，诞生了两个“地王”;4月29日，苏州工业园区湖东板块再拍出一幅单价“地王”。

　　据中原地产研究中心统计，截至6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家，其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城(000671)等15家企业拿地均超过200亿。

　　5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，业内人士分析，此举大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。

　　紧接着5月31日，接近监管层人士对21世纪经济报道表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”;监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

　　截至目前，只有旭辉明确回应：旭辉集团没有收到包括口头和书面等任何形式的通知，资本市场业务暂无异常。

　　李宇嘉指出，此轮高价地和总价地主要出现在二线城市，这是“资产荒”的结果，板子不该只打在融资身上。但左口袋和右口袋的钱难以区分，即便债券等新增融资只能用来还债，但销售回款可以投入到土地市场的搏杀。支持土地前端融资的信托迅速增长，便佐证了违规融资的事实。

　　他认为，未来融资也不会收得太紧，基本还是守住2016年10月以来的“不允许违规加杠杆”的底线，打击的是土地前端融资、项目“四证”不全融资、借道影子融资等。

　　不过，从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到当下的收紧，房企感受到行业的调整周期似乎越来越短，纷纷表示要为未来早做打算，除了抓紧融资机会，核心便是快速去货，回笼现金。

　　同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%，创2019年以来新低。其中公司债发行锐减，环比下降79.74%。

　　深圳一家大型房企内部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融资的“窗口期”，没有抓住这个机会的房企，接下来的融资将会更困难。一些拿到大额融资的房企如恒大、融创，也主要是借新还旧，下半年偿债优先;而今年下半年融资利率的上升，也在预料之中。

　　到期债务高达6.8万亿

　　即便如此，面临较为严峻的融资环境和未来的兑付压力，房企也不得不选择海外融资。

　　正荣地产的海外发债，就是计划以优先永续资本证券发行所得款项净额为其现有债务进行再融资。融信中国同样表示，拟将额外票据发行的所得款项净额用于其若干现有债务的再融资。

　　恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

　　据了解，上述发行美元债企业，多数财务杠杠也是较高的房企。根据亿翰智库数据，正荣地产2018年底净负债率74%，融信中国2018年底净负债率105%，蓝光发展2018年底净负债率则是102.7%，新湖中宝2018年底净负债率高达179.6%，中南建设数据则为191.5%。

　　一般而言，超过80%以上的净负债率视为房企财务杠杆预警线。不难看出，较高的财务压力也逼迫上述房企选择较高成本融资。

　　克而瑞数据显示，2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

　　房企还债方式之一还有销售回款，但当下市场并没有太乐观。天风证券研究显示，部分城市(南京、合肥)首套房贷利率上调至15%，且多地出现公积金出现收紧政策。受此影响，5月百强房企成交环比增加，同比增速有所下滑，其中布局一二线为主房企略有降温，三四线房企销售降温较快。

　　“市场观望情绪严重，销售压力开始增加，我们重新开始陷入担忧。”一位上市房企高管说。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道 、华夏时报、第一财经日报)