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5月房企拿地依然积极 土地市场过热引发政策预警

大连房地产网-房掌柜 2019-06-11 09:57:44来源:房掌柜 整理
[摘要]土地市场与楼市一样,依然是只允许出现小阳春,而不允许入夏

  诸葛找房数据研究中心近日发布的数据显示,今年5月,全国土地供需规模小幅上涨,土地出让金同比增加超过50%,其中二线城市的土地市场成交持续火热,且长三角地区重点二线城市的表现更是引人瞩目。

  目前,土地市场热度居高不下的情况已经引起了监管部门的关注。5月以来,银保监会发文要求整治房地产市场融资乱象,包括银行、信托等违规资金用于拿地等。而苏州、合肥等热门二线城市也陆续收紧土地竞买规则,或是降低土地指导价后,调高地块容积率和限高等。

  “土地市场与楼市一样,依然是只允许出现小阳春,而不允许入夏,”中原地产首席分析师张大伟直言,“一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。”

  房地产融资进一步收紧

  每一轮房地产调控,都必然伴随着房地产融资方面的调控。

  “其实,前两年整个房地产金融也是融资收紧态势,今年发生了具体的变化。”薛建雄表示,“比如ABS等产品等有所收紧,这些产品以前推广为企业服务,但是现在被一些过度扩张的房企所变相利用,成为它们的变通融资工具,违反了产品发行的初衷。所以,这些细节也在调控过程中做些调整。”

  但薛建雄表示,融资收紧主要体现在房地产拿地前端融资,个别领域的房企融资不会收紧,比如做长租公寓、商业运营的房企。

  严跃进亦表示,“从目前来看,融资收紧主要还是涉及地产开发等环节,而其他环节其实没有太多调整。所以类似商业和长租公寓等领域,其实没有太多变化。”

  近两年来,监管部门对于房地产行业融资十分谨慎,监管政策频出。最新的监管层消息来自银保监会。5月17日,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》(以下简称“通知”),对房地产行业融资提出具体要求。其中,房地产融资乱象被单独点名。

  针对商业银行,通知要求,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发等。

  在房产融资领域,通知要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

  值得关注的是,银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为,此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控,尤其是通过理财产品、各类信托工具等,变相为房企融资。

  银保监会的发文,使商业银行、信托、基金等金融机构违规进行房地产融资被限制,房地产融资进一步收紧。

  进入5月份,房企融资收紧态势体现在数据上,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月,融资总额下降52.07%。

  对此,同策研究院研究员朱莉莉分析,5月随着监管部门的监管政策出台,政策收紧趋势明显,进而影响房企境内境外融资的难度。

  据了解,严监管之下,已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示,4月1日~5月20日仅50天,上海、山东等各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计约1069万元。从行政处罚信息来看,“房地产开发贷款贷前调查不尽职”“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。

  一二线城市供应放量

  5月以来,房企拿地依然积极,临近月底更是高溢价补仓意愿强烈。据不完全统计,仅在5月29日-30日2天,包括碧桂园、万科、绿地、金科、雅居乐等在内的多家房企就竞得了逾60幅地块。

  房企的积极态度,直接提升了土地市场的热度。根据诸葛找房数据研究中心近日发布的数据,今年5月,全国主要地级市土地成交2078宗,同比下跌7.11%。虽然土地成交数量整体下滑,但其中住宅地成交升温较快,5月全国住宅用地成交面积为8408万平米,同比增加19.22%,土地出让金为4889.33亿元,环比上月增加16.69%,同比增加超五成。

  从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心。上述诸葛找房数据显示,2078宗土地中,一线城市、二线城市的土地成交数分别为43宗、710宗,同比涨幅分别为34.38%、1.39%;同时,二线城市的土地出让金总额达到了2417亿元,同比大增81.03%。

  几家机构的数据均显示,位于长三角地区内的重点二线城市是“重中之重”。

  例如,诸葛找房数据透露,在5月土地出让金超过200亿元的城市中,位于长三角的城市达到了7个。其中,杭州5月以265.71亿元的土地出让金排名第一位;中原地产研究中心统计也显示,5月全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗,主要分布在华东区域。今年前5个月,杭州土地出让金已超过千亿,达到1134.97亿元。

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责任编辑:刘锦玲

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