【掌柜日报】一二线城市房价涨速收窄 房地产融资环境难改善

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称报告)显示，核心城市房价涨速略有减缓。一线城市中北京、广州房价涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平。多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高。三、四线城市房价涨速继续下降。

　　报告发现，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

　　一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平;多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高;三四线城市房价涨速继续下降。核心城市住房租金连续2个月小幅下降。

　　“当前多个城市限价出现放松，预计后续销售面积与金额的差异将继续扩大，均价也将随之上涨。”克而瑞研究中心相关负责人杨科伟表示，仅东部地区成交增长难以支撑整体市场回暖。尤其是政策宽松预期减弱后，东部地区率先“入市”的刚需、改善需求或再陷观望，未来整体市场走势将“以稳为主”。

　　报告称，4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”，表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆，房地产调控政策不松动，意味着房价短期难以出现大涨。

　　2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确，房价上涨预期有望逐步减退。

　　2018年底以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%至15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线。货币供应难以进一步宽松，意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性，使得房价“小阳春”难以入夏。

　　随着世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

　　2019年1季度，全国房价有所回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币边际宽松短期见顶，房价回升的态势将受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化，也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

　　今年1-4月份全国土地成交价款为1590亿元，同比下滑了33.5%;4月份单月土地成交价款为396亿元，环比下滑了21.43%，同比下降了47.69%。

　　中指院数据显示，2019年前四个月房企拿地金额百强榜拿地总金额达到8840亿元。前十名拿地总金额达到3213亿元，占比达到了36.35%。融创中国以626亿元拿地金额位居榜首，比第二名的万科多出236亿元。

　　报告预计，短期内，一、二线城市房价涨速将进一步收窄，三、四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一、二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。报告建议，加强宏观政策的综合协调，实现统一目标齐抓共管;进一步明确房地产调控目标，稳定房地产市场预期;热点城市可以差别化信贷政策为抓手，实现对住房投资投机的精准抑制。

　　另一方面，即使部分城市房价出现回落，房价下跌的空间也较小。在城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

　　(房掌柜整理自南宁晚报、经济观察网、北京晚报、经济参考报)