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【掌柜日报】过半数房企净负债率下降 但整体融资成本上升

大连房地产网-房掌柜 2019-05-15 10:38:20来源:房掌柜 整理
[摘要]64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%。

面对2018年房地产市场和政策的波动,规模房企凭借自身优势,通过大量销售回款为增加持有现金、优化财务状况提供了保障。另一方面,随着行业集中度不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,依然需要大量的资金支持,这就使得整体负债规模持续加大。

19家房企有息负债超过千亿

2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元,同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

有息负债的增长,主要在于2018年企业整体业绩规模进一步增长。2018年各大房企规模发展依旧迅猛,千亿房企达到30家,同比增加13家千亿房企。其中,TOP30的房企合约销售约67729亿元,同比增长32.2%。而房地产作为资金密集型行业,规模的扩张也伴随着负债的增长,2018年末TOP30房企的上市房企总有息负债规模为41626亿元,同比增长17.0%。

但是面对更复杂的经济形势,2018年房企有意控制负债水平,降低杠杆,从而使得176家房企总有息负债仅同比增长16.6%,而2016及2017年的同比增幅在29%左右,增幅明显降低。整体从各梯队表现来看,排名在31-50之间的企业有息负债增长最为显著,同比增长27.32%,不过增幅较于2017年下降4.24个百分点。

过半数房企净负债率下降

从偿债能力来看,由于融资环境趋紧,大多数企业都纷纷将降低负债、回笼资金作为主要工作目标,比如阳光城、佳兆业、融信等企业都在中期业绩发布会上提出了要降低其净负债率。此外,2018年以来有多家房企成功上市,比如弘阳地产、大发地产、德信中国等,也大大改善了财务结构。因此,2018年房企整体财务杠杆相比年初有所降低,现金短债比和长短期债务比也都维持较为稳定的水平。2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。

但企业近两年也意识到,不降低负债率保持稳健的财务盘面,一味冲规模快跑,带给企业的风险同样不低。毕竟,在房地产增量市场天花板来临的大环境下,负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低,越来越难拿到钱,尤其是资金成本低的钱。长此以往,资金成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的运营质量。

事实上,去杠杆政策环境下,受融资监管影响,房地产企业主动也好,被动也罢,确实也在实施一些降低负债的策略。比如,完善债务结构的同时,抓现金回笼。

克而瑞称,超过六成企业持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高,达85.9%,其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看,百强企业平均现金持有量有所增长,而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业,这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

现金回款的增加,一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期,另一方面也有助于降低负债。在上述176家房企中,截至2018年底,64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%。

融资成本上升

控制住负债规模,并不意味着企业可以高枕无忧。生存难题或许可解,但发展质量的问题同样严重。

从2018年64家重点房企的平均融资成本来看,约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%,结束了连续两年的下降趋势。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

综合来看,在房地产调控政策及融资环境收紧的背景下,一方面不少房企都喊出了降杠杆,降负债的口号,2018年房企整体加权平均净负债率下降了3.95个百分点至85.15%。另一方面,房企整体财务结构仍较为稳健,总体短期偿债压力不大,现金短债比为1.29,与去年持平;但由于房企内部分化严重,部分企业仍需警惕偿债风险。最后,由于境内融资环境持续收紧及原有低成本的公司债陆续到期,房企整体融资成本结束连年下降态势,抬升至6.61%,在此背景下国企央企优势或将凸显,凭借低成本融资逆周期发展。

(房掌柜整理自证券日报、克而瑞)

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责任编辑:刘锦玲

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