【掌柜日报】五成房企净负债率下降 高杠杆成房企扩张利器

　　再如首次跻身千亿阵营的中南建设，2018年其实现合约销售1506亿元，同比增长57%。相比之下，其2015年的合约销售规模只有229亿元。短短3年时间，其合约销售规模增长558%。土地储备方面，2016年、2017年，其新增土储规划建筑面积分别为488万平方米、1499万平方米，2018年上半年，其新增土储规划建筑面积1138万平方米。

　　负债方面，中南建设总负债从2015年的830亿元增长至2017年的1584亿元，至2018年三季度末，其总负债进一步增加至1966亿元，而同期资产负债率达到89.91%。

　　不难看出，作为资金密集型行业的房地产业，房企规模要实现不断扩大，某些阶段要以负债规模的不断膨胀作为代价。

　　Choice数据显示，至2017年末，沪深上市房企负债合计超过6.47万亿元，同比增长33%，平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。而这一负债规模和负债率率水平还在不断攀升，至2018年3季度末，沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元，同比增长超过30%，平均负债率达到80.7%。

　　“房地产行业是典型的资本密集型行业，2015年、2016年调控政策的放松，特别是信贷政策的支持，不少房企选择通过加杠杆来扩张规模，进而获得市场话语权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　无疑，高杠杆高负债的发展模式，在过去几年成为房企快速扩张规模、进军千亿的利器。

　　港股上市

　　一年多来，越来越多的房企试图港股上市，对此，中原地产分析师卢文曦表示，上市可以快速打开融资渠道，是圈钱重要途径之一。与此同时，整个房地产行业集中度在增强，对于中小房企来说，做大规模的内在驱动力更强，因此，这些小企业必须要扩大融资范围，更好地实现规模化。

　　海伦堡的扩张之路正体现了渴求规模的心态，2016年开始海伦堡启动战略升级，通过产融结合、多轮并进的方式实现企业的快速规模化，冲刺三年千亿的业绩目标。

　　而关于目标规模增速提速，海伦堡内部人士曾公开表示，行业集中度越来越高，规模是基本的指标，考虑到资本市场融资、行业排名的影响力、生存空间等因素的影响，百强以外的房企很难拓展资源，海伦堡希望在短期内实现规模的快速发展。招股书显示，2015、2016、2017年及2018年上半年，海伦堡分别收购了4家、9家、21家及21家公司的股权。

　　“这些公司都在搏命。”中原地产首席分析师张大伟表示，房地产越来越体现出其强金融属性，这些房企为了做大估值，在土地市场激进拿地，在资本市场采用极高杠杆，均带来较大的风险。

　　在2018年前后IPO并成功上市的企业还有弘阳地产、美的置业、大发地产等，这些企业似乎已经成为榜样，然而其上市后的境况却不尽如人意。

　　2018年10月成功上市的大发地产，其IPO发行价定于每股4.2港元，募集资金净额7.4亿港元，是当年内房股融资额最低值，同时，其认购量不足32%。同样也是10月成功上市的美的置业，发行价为每股17港元，发行首日即破发，开盘价为每股16.60港元，且随后股价持续下挫。

　　张波表示，目前房企上市大都会选择港股，根本原因在于选择A股上市压力比较大，因其对业绩要求较高，而相对应的，赴港上市对于企业的业绩及盈利要求没那么高，这些房企更倾向于港股，然而在这种情况下，IPO能不能吸引投资者将是上市后要考虑的首要问题，同时，市场对其定价偏低引起破发，也是不得不面对的难题。如果业绩不好的话，资本市场会做出正确的选择，“这些股票在香港可能会变成仙股。”

　　五成房企净负债率下降

　　据克而瑞研究中心统计数据显示，2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%，较年初降低了3.95个百分点，54%的企业的净负债率有所下降。

　　“整个行业销售端的竞争压力越来越大，现金回笼力度很难维持企业发展规模，因此融资规模仍决定着企业发展速度”，一位房企高管直言，高杠杆一定是有风险的，但是过去许多房企在高杠杆运营模式下，赶上了土地红利时代，尝到了规模化发展带来的甜头，转换运营模式并不容易。

　　但企业近两年也意识到，不降低负债率保持稳健的财务盘面，一味冲规模快跑，带给企业的风险同样不低。毕竟，在房地产增量市场天花板来临的大环境下，负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低，越来越难拿到钱，尤其是资金成本低的钱。长此以往，资金成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的运营质量。

　　事实上，去杠杆政策环境下，受融资监管影响，房地产企业主动也好，被动也罢，确实也在实施一些降低负债的策略。比如，完善债务结构的同时，抓现金回笼。

　　据克而瑞研究中心统计数据显示，截至2018年底，176家上市房企的现金持有量为28715亿元，较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元，较期初增长22.7%;64家房企的现金总量占比87.3%，较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升，规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底，持有现金超千亿元的企业有5家，较期初增加2家。

　　克而瑞称，超过六成企业持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高，达85.9%，其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看，百强企业平均现金持有量有所增长，而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业，这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

　　对此，一位房企高管表示， “在未来高手过招的市场中，一个大项目的负债处理不好可能就会拖垮整个企业，所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。为了实时监测我们的财务系统，公司甚至建立了一套运营体系，各个城市各个项目每天上报销售额，以便企业在保证资金链安全的情况下，进行融资和投资安排。”

　　现金回款的增加，一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期，另一方面也有助于降低负债。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重点房企的加权净负债率为89.06%，同比下降6.56个百分点，净负债率下降的企业占比为56.3%。