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【掌柜日报】五成房企净负债率下降 高杠杆成房企扩张利器

来源:房掌柜  整理 大连房掌柜  2019-05-13 10:03:51
[摘要]一些房企在规模快速扩张的同时,负债规模也不断膨胀

  晚上10点,一场沟通晚宴刚刚结束,王成(化名)立刻赶去了机场。明天早上,在另一个城市,他还有一场融资路演,今晚怕又是一个无眠之夜了,尽管这个夜晚,是星期日。王成是一家上市房企融资负责人,在过去的一年中,“出差、喝酒、找钱”几乎是他工作生活的主基调。

  “从去年开始,监管就开始趋紧,集团给的融资指标不低,市场上融资成本却越来越高,工作不好做”,在去年的一次采访中,王成表示,能够使用的融资工具几乎都使用了,基金、银行和金融机构多是“晴天送伞”。很多企业的融资成本都超过15%了,但更多的是即使愿意承担15%的资金成本,持资方仍旧不愿意出钱。

  在过去的2018年,王成大部分时间是没有上下班之分的,最忙时甚至一周每天都在飞。这并不是个案,上市房企尚且如此,民营未上市房企的2018年,融资负责人找钱更为艰难。

  “在去杠杆大环境下,很多企业老板不得不将个人股权质押出去筹钱”,一位民营企业融资负责人透露,但去年的钱太贵了,有些老板用不起,就卖了一些项目换现金,这是割肉换生存。

  有息负债升至6.8万亿元

  正如上述企业融资负责人所述,融资曾是2018年房企的头等大事。如今,从上市房企披露的2018年年报数据中也可窥见其当时的艰难。

  根据iFinD统计数据获悉,截至2018年底,A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家,占比高达33%;以更为准确反映企业负债情况的剔除预收款项后的资产负债率指数来看,有13家房企超过70%,占比达11%。此外,上述118家上市房企总资产合计约10万亿元,负债合计约为8万亿元,平均资产负债率为80%。

  不过,从整个房地产行业来看,2018年房企销售回款有所增加,加上融资环境普遍收紧,企业降杠杆取得一定效果,净负债率有所下降,但融资成本上升。

  据克而瑞研究中心统计数据显示,2016年至2018年,176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元,较期初增长18%;总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元,较初期增长16.6%;净负债率走出了从74.2%到89.11%,再到85.15%的曲线。

  另一组统计数据显示,2018年176家房企现金持有量同比增长了18.4%至28715亿元,增幅与上年基本持平;有息负债同比增长了16.6%至68456亿元,但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降明显。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。

  克而瑞研究中心分析师认为,随着行业集中度不断提高,企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率,依然需要大量的资金支持,这就使得整体负债规模持续加大。但因为融资环境收紧,房企拿地较去年相对谨慎,加上降杠杆的压力,让企业不得不加快项目周转速度,更为重视回收现金。

  值得一提的是,2018年房企现金短债比和长短期债务比维持了较为稳定的水平,整体财务杠杆相比年初有所降低。

  扩张利器高杠杆

  选择大而强还是小而美,每家房企战略不尽相同,但一个不争的事实是,大部分房企都热衷于规模。

  中指院数据显示,2018年,百亿房企增加12家至156家,百亿房企合约销售额达到11.4万亿元,市场份额超75%。而千亿房企也进一步扩容至31家,较上一年增加13家,千亿房企的市场份额接近47%。

  于房企而言,规模意味着资金、人力等资源,以及未来的市场话语权。扩张规模,一靠土地,二靠资金,但归根结底还是要靠资金。

  经梳理发现,过去几年,一些房企在规模快速扩张的同时,负债规模也不断膨胀。

  中指院数据显示,2018年阳光城实现合约销售1622亿元,同比增长70%,并首次跻身千亿。而2015年至2017年,其合约销售分别为310亿元、466亿元、952亿元。销售规模4年增长423%。

  销售规模大幅增长,要以巨量的土地储备作为支撑。数据显示,2016年,阳光城新增土储978万平方米,总价款281亿元,同比分别增长109%、210%;2017年、2018年,阳光城新增土储2021万平方米、1333万平方米。

  巨大的土地支出投入,让阳光城的负债规模不断扩大。年报数据显示,2015年至2018年,阳光城总负债从564亿元增长到2224亿元,4年增长294%。资产负债率也从2015年末的80.42%上升至2017年末的85.66%,至2018年末,其资产负债率微降至84.42%。

  又如同样是在2018年首次跻身千亿的融信集团,2016年~2018年,其合约销售分别为360亿元、801亿元、1218亿元,销售规模3年增长238%。土地储备方面,2016年~2018年,融信新增土储规划建筑面积分别为527万平方米、1482万平方米、478万平方米。

  负债方面,2016年至2018年,融信集团总负债从758亿元增长到1678亿元,3年增长121%。而资产负债率也从2016年末的76.66%一路上升到2018年末的82.49%。

  再如首次跻身千亿阵营的中南建设,2018年其实现合约销售1506亿元,同比增长57%。相比之下,其2015年的合约销售规模只有229亿元。短短3年时间,其合约销售规模增长558%。土地储备方面,2016年、2017年,其新增土储规划建筑面积分别为488万平方米、1499万平方米,2018年上半年,其新增土储规划建筑面积1138万平方米。

  负债方面,中南建设总负债从2015年的830亿元增长至2017年的1584亿元,至2018年三季度末,其总负债进一步增加至1966亿元,而同期资产负债率达到89.91%。

  不难看出,作为资金密集型行业的房地产业,房企规模要实现不断扩大,某些阶段要以负债规模的不断膨胀作为代价。

  Choice数据显示,至2017年末,沪深上市房企负债合计超过6.47万亿元,同比增长33%,平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。而这一负债规模和负债率率水平还在不断攀升,至2018年3季度末,沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元,同比增长超过30%,平均负债率达到80.7%。

  “房地产行业是典型的资本密集型行业,2015年、2016年调控政策的放松,特别是信贷政策的支持,不少房企选择通过加杠杆来扩张规模,进而获得市场话语权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  无疑,高杠杆高负债的发展模式,在过去几年成为房企快速扩张规模、进军千亿的利器。

  港股上市

  一年多来,越来越多的房企试图港股上市,对此,中原地产分析师卢文曦表示,上市可以快速打开融资渠道,是圈钱重要途径之一。与此同时,整个房地产行业集中度在增强,对于中小房企来说,做大规模的内在驱动力更强,因此,这些小企业必须要扩大融资范围,更好地实现规模化。

  海伦堡的扩张之路正体现了渴求规模的心态,2016年开始海伦堡启动战略升级,通过产融结合、多轮并进的方式实现企业的快速规模化,冲刺三年千亿的业绩目标。

  而关于目标规模增速提速,海伦堡内部人士曾公开表示,行业集中度越来越高,规模是基本的指标,考虑到资本市场融资、行业排名的影响力、生存空间等因素的影响,百强以外的房企很难拓展资源,海伦堡希望在短期内实现规模的快速发展。招股书显示,2015、2016、2017年及2018年上半年,海伦堡分别收购了4家、9家、21家及21家公司的股权。

  “这些公司都在搏命。”中原地产首席分析师张大伟表示,房地产越来越体现出其强金融属性,这些房企为了做大估值,在土地市场激进拿地,在资本市场采用极高杠杆,均带来较大的风险。

  在2018年前后IPO并成功上市的企业还有弘阳地产、美的置业、大发地产等,这些企业似乎已经成为榜样,然而其上市后的境况却不尽如人意。

  2018年10月成功上市的大发地产,其IPO发行价定于每股4.2港元,募集资金净额7.4亿港元,是当年内房股融资额最低值,同时,其认购量不足32%。同样也是10月成功上市的美的置业,发行价为每股17港元,发行首日即破发,开盘价为每股16.60港元,且随后股价持续下挫。

  张波表示,目前房企上市大都会选择港股,根本原因在于选择A股上市压力比较大,因其对业绩要求较高,而相对应的,赴港上市对于企业的业绩及盈利要求没那么高,这些房企更倾向于港股,然而在这种情况下,IPO能不能吸引投资者将是上市后要考虑的首要问题,同时,市场对其定价偏低引起破发,也是不得不面对的难题。如果业绩不好的话,资本市场会做出正确的选择,“这些股票在香港可能会变成仙股。”

  五成房企净负债率下降

  据克而瑞研究中心统计数据显示,2018年底176家房企加权平均净负债率为85.15%,较年初降低了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。

  “整个行业销售端的竞争压力越来越大,现金回笼力度很难维持企业发展规模,因此融资规模仍决定着企业发展速度”,一位房企高管直言,高杠杆一定是有风险的,但是过去许多房企在高杠杆运营模式下,赶上了土地红利时代,尝到了规模化发展带来的甜头,转换运营模式并不容易。

  但企业近两年也意识到,不降低负债率保持稳健的财务盘面,一味冲规模快跑,带给企业的风险同样不低。毕竟,在房地产增量市场天花板来临的大环境下,负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低,越来越难拿到钱,尤其是资金成本低的钱。长此以往,资金成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的运营质量。

  事实上,去杠杆政策环境下,受融资监管影响,房地产企业主动也好,被动也罢,确实也在实施一些降低负债的策略。比如,完善债务结构的同时,抓现金回笼。

  据克而瑞研究中心统计数据显示,截至2018年底,176家上市房企的现金持有量为28715亿元,较期初增长18.4%。其中64家重点房企的现金持有量为25080亿元,较期初增长22.7%;64家房企的现金总量占比87.3%,较期初增加了3个百分点。随着行业集中度不断上升,规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底,持有现金超千亿元的企业有5家,较期初增加2家。

  克而瑞称,超过六成企业持有现金出现不同程度的上涨。64家重点企业中现金增长的企业占比更高,达85.9%,其中增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看,百强企业平均现金持有量有所增长,而百强之外的企业平均现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业,这些企业在2018年普遍加大了财务优化力度。

  对此,一位房企高管表示, “在未来高手过招的市场中,一个大项目的负债处理不好可能就会拖垮整个企业,所以抓回款是公司去年最重要的工作之一。为了实时监测我们的财务系统,公司甚至建立了一套运营体系,各个城市各个项目每天上报销售额,以便企业在保证资金链安全的情况下,进行融资和投资安排。”

  现金回款的增加,一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期,另一方面也有助于降低负债。在上述176家房企中,截至2018年底,64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%。

  融资成本上升

  控制住负债规模,并不意味着企业可以高枕无忧。生存难题或许可解,但发展质量的问题同样严重。

  正如万科董事长郁亮曾表示,“大公司有的时候也很脆弱,如果万科信用评级下降,集团的融资成本就会大幅提高,比如万科的融资成本是5%左右,而同行大概10%,按照现在5%的融资成本,目前万科的新业务都不怎么赚钱,如果提高到10%,可能连开发业务都不赚钱了。”

  换句话说,即使找到钱了,如果找不到便宜的钱,企业的发展压力同样不容小觑。毕竟,“每天早上醒来就有2亿元-3亿元的利息等着付”的感觉,并不好受。

  2018年,正如上文所提的王成表示,“你想拿便宜的钱,人家连面都不见,根本不跟你谈。去年,很多中小房企融资利率都超过了15%。这么贵的钱,不是什么企业都用得起的。”

  克而瑞统计数据也显示,从2018年64家重点房企的平均融资成本来看,约有84%的企业的融资成本相比2017年有所提高,整体平均融资成本由2017年末的6.11%增至6.61%,结束了连续两年的下降趋势。

  克而瑞分析师认为,这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。

  但2018年的资本市场,也出现了一些创新的融资方式,为一些企业新业务打开窗口。克而瑞分析师也表示,租赁融资及各类资产证券化受到了政策的支持,成为房企融资的新突破口。2018年,以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批,租赁类REITs以及租赁专项债券也受到鼓励。

  “目前看政策有适度放松,我们的压力也小了一些。或许今年不用动不动开会到夜里一两点了”,前几日,王成向倾诉了一个朴素的愿望,“希望今年不用加那么多班,能多有几个休息日。”

  (房掌柜整理自中国经济网、第一财经网、证券日报)

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责任编辑:刘锦玲

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