【掌柜日报】五成房企净负债率下降 高杠杆成房企扩张利器

　　晚上10点，一场沟通晚宴刚刚结束，王成(化名)立刻赶去了机场。明天早上，在另一个城市，他还有一场融资路演，今晚怕又是一个无眠之夜了，尽管这个夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融资负责人，在过去的一年中，“出差、喝酒、找钱”几乎是他工作生活的主基调。

　　“从去年开始，监管就开始趋紧，集团给的融资指标不低，市场上融资成本却越来越高，工作不好做”，在去年的一次采访中，王成表示，能够使用的融资工具几乎都使用了，基金、银行和金融机构多是“晴天送伞”。很多企业的融资成本都超过15%了，但更多的是即使愿意承担15%的资金成本，持资方仍旧不愿意出钱。

　　在过去的2018年，王成大部分时间是没有上下班之分的，最忙时甚至一周每天都在飞。这并不是个案，上市房企尚且如此，民营未上市房企的2018年，融资负责人找钱更为艰难。

　　“在去杠杆大环境下，很多企业老板不得不将个人股权质押出去筹钱”，一位民营企业融资负责人透露，但去年的钱太贵了，有些老板用不起，就卖了一些项目换现金，这是割肉换生存。

　　有息负债升至6.8万亿元

　　正如上述企业融资负责人所述，融资曾是2018年房企的头等大事。如今，从上市房企披露的2018年年报数据中也可窥见其当时的艰难。

　　根据iFinD统计数据获悉，截至2018年底，A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家，占比高达33%;以更为准确反映企业负债情况的剔除预收款项后的资产负债率指数来看，有13家房企超过70%，占比达11%。此外，上述118家上市房企总资产合计约10万亿元，负债合计约为8万亿元，平均资产负债率为80%。

　　不过，从整个房地产行业来看，2018年房企销售回款有所增加，加上融资环境普遍收紧，企业降杠杆取得一定效果，净负债率有所下降，但融资成本上升。

　　据克而瑞研究中心统计数据显示，2016年至2018年，176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元，较期初增长18%;总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元，较初期增长16.6%;净负债率走出了从74.2%到89.11%，再到85.15%的曲线。

　　另一组统计数据显示，2018年176家房企现金持有量同比增长了18.4%至28715亿元，增幅与上年基本持平;有息负债同比增长了16.6%至68456亿元，但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降明显。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

　　克而瑞研究中心分析师认为，随着行业集中度不断提高，企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率，依然需要大量的资金支持，这就使得整体负债规模持续加大。但因为融资环境收紧，房企拿地较去年相对谨慎，加上降杠杆的压力，让企业不得不加快项目周转速度，更为重视回收现金。

　　值得一提的是，2018年房企现金短债比和长短期债务比维持了较为稳定的水平，整体财务杠杆相比年初有所降低。

　　扩张利器高杠杆

　　选择大而强还是小而美，每家房企战略不尽相同，但一个不争的事实是，大部分房企都热衷于规模。

　　中指院数据显示，2018年，百亿房企增加12家至156家，百亿房企合约销售额达到11.4万亿元，市场份额超75%。而千亿房企也进一步扩容至31家，较上一年增加13家，千亿房企的市场份额接近47%。

　　于房企而言，规模意味着资金、人力等资源，以及未来的市场话语权。扩张规模，一靠土地，二靠资金，但归根结底还是要靠资金。

　　经梳理发现，过去几年，一些房企在规模快速扩张的同时，负债规模也不断膨胀。

　　中指院数据显示，2018年阳光城实现合约销售1622亿元，同比增长70%，并首次跻身千亿。而2015年至2017年，其合约销售分别为310亿元、466亿元、952亿元。销售规模4年增长423%。

　　销售规模大幅增长，要以巨量的土地储备作为支撑。数据显示，2016年，阳光城新增土储978万平方米，总价款281亿元，同比分别增长109%、210%;2017年、2018年，阳光城新增土储2021万平方米、1333万平方米。

　　巨大的土地支出投入，让阳光城的负债规模不断扩大。年报数据显示，2015年至2018年，阳光城总负债从564亿元增长到2224亿元，4年增长294%。资产负债率也从2015年末的80.42%上升至2017年末的85.66%，至2018年末，其资产负债率微降至84.42%。

　　又如同样是在2018年首次跻身千亿的融信集团，2016年~2018年，其合约销售分别为360亿元、801亿元、1218亿元，销售规模3年增长238%。土地储备方面，2016年~2018年，融信新增土储规划建筑面积分别为527万平方米、1482万平方米、478万平方米。

　　负债方面，2016年至2018年，融信集团总负债从758亿元增长到1678亿元，3年增长121%。而资产负债率也从2016年末的76.66%一路上升到2018年末的82.49%。