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4月房企密集发债补血 热点二线城市土拍市场持续火热

来源:房掌柜  整理 大连房掌柜  2019-05-05 10:35:10
[摘要]2019年,随着融资环境的放松,房企掀起新一轮发债潮
 融资门槛未降低

  “融资门槛一直未降这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。

  “我们的融资门槛没有降低目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多但大型房企的融资需求一直有无需通过降低门槛吸引业务合规与安全是第一位的。”李洋坦言。

  2018年以来各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称2018年以来公司便对地产业务保持谨慎一些激进的房地产企业坚决不碰哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中公司提高了风控门槛年初时公司还为房企百强提供融资下半年基本只做房企前50强业务。

  在融资门槛并没有降低的情况下中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。

  “借新还旧”

  在大量短债即将到期的情况下,一些房企发债的目的是“借新还旧”。

  亿翰统计数据显示,房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。

  数据显示,建发股份在2019年1~3月份多次发行超短融和中期票据,其中有不少是用于偿还即将到期的债务。据披露,正荣地产发行的上述五次优先票据中,也多次提及“所得款项净额再融资其现有债务”等。

  对于频发债券,建发股份方面表示,“这方面也是正常的经营需求,我们公司的资产负债率在同行业也算是正常”。据披露,自2019年3月份起,建发股份及其子公司的债券陆续到期,部分已完成兑付。不完全统计显示,2019年12月底前,建发股份及子公司剩余即将到期的超短融合计约58亿元。对于债务偿还,建发股份称,公司“没有这方面的担心”。

  值得一提的是,除了发债之外,2月份登陆港交所的德信中国控股有限公司(02019.HK),又于3月份部分行使超额配股权,以每股2.8港元的价格发行约6934.1万股,筹资约1.9亿港元。

  对于房企融资现状,张宏伟表示,目前的融资环境比去年四季度宽松,出现了境外融资等多元化融资渠道,大额融资也获批,但是仍然没有2017年那么宽松。另外,企业资金面仍然比较紧张,尤其是民营开发企业,企业融到资后一部分借新还旧,或者投入土地市场。另一方面销售状况也并不是非常乐观,一直到2019年二、三季度,企业资金面紧张的局面不会改变。

  根据新城控股2018年报,截至2018年底,公司货币资金454.09亿元,同比增长106.9%,其中银行存款占比88.10%。同时,新城控股的负债总额2793.62亿元,与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%;资产负债率为84.57%。其中,短期借款为22.7亿元,同比增长202.67%;长期借款约236.69亿元,同比增长123.7%。

  对此,亿翰智库研究总监表示,2018年新城控股扣除受限制资金以后的现金短债比为2.7倍左右,净负债率为49.2%,低于2017年YH50房企的平均净负债率,可以看出,新城控股无论是短期还是长期内负债压力不大。同时,新城控股出现“大存大贷”状况的另一部分原因是由于公司规模大幅上升,资产和负债也相应提升。

  新城控股方面回复称,2018年末负债总额2793.62亿元中包括预收款项及合同负债两个科目合计1185.6亿元,如将这两块扣除,公司扣除预收款项及合同负债的资产负债率仅为48.7%。2018年末,公司相关负债指标处于行业平均水平。未来公司将综合考虑发展速度和负债水平,稳中求进。

  一个不容回避的问题是,偿债高峰期将至的背景下,不少房企面临较高的融资成本压力。

  旭辉集团 2018 年报显示,报告期内公司支销融资成本约为人民币3.69亿元,2017年则为人民币2.62亿元。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的人民币23.1亿元增加89.9%至2018年约人民币 43.89亿元。

  对此,旭辉集团方面称,融资成本额由融资总量和平均融资成本决定。旭辉平均融资成本稳定,融资额随公司发展适度增加,但总体债务规模可控。与此同时,在 2018 年房企融资成本普遍上升的背景下,旭辉的债务加权平均成本仍维持在6%以下的行业较低水平,仅为5.8%。

  同时,德信中国在2018年年报中披露,其融资成本同比增加约16.7%至2018年的约3.75亿万元,主要是由于用于土地收购及物业开发业务的借款增加。

  此外,三盛控股2018年度业绩报告显示,公司年内亏损1.86亿元,同比2017年度的7.3万元亏损扩大了近2500倍,造这一状况的原因则是“本集团融资规模增大导致的总利息成本增加。”据披露,三盛控股的融资成本从2017年的7.2%增长到了2018年11.6%,上升了61%。

  卢文曦表示,如果房企有发展实力的话,那么其融资能力较强。反之,如果房企没有融资能力,那可能说明公司遇到了较大的问题。对房企而言,在资产负债率高企的前提下,尽量减少杠杆使用,通过销售来尽可能回流资金,这样才能避免承担更高的债务压力。目前很多企业做项目是“刷流量”,增速明显,但增利幅度较小。

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责任编辑:刘锦玲

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