4月房企密集发债补血 热点二线城市土拍市场持续火热

  在债务迎来到期高峰的同时，今年以来，房地产企业掀起新一波密集发债潮。数据显示，在2019年2月下半月融资计划已经超过100亿美元后，3月份房企继续发布密集融资。中原地产研究中心统计数据显示，4以月来，房企继续密集融资。从总量看，4月以来已经接近2600亿元，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。目前，包括新城控股(39.620, 0.62, 1.59%)、旭辉集团、建发股份(9.630, -0.74, -7.14%)、正荣地产在内的多家房企等都在频繁发债。此外，部分企业还存在“借新还旧”的现象。

  对于发债融资相关问题，新城控股集团股份有限公司(601155.SH，以下简称“新城控股”)相关负责人表示，2019年一季度，民营房企的融资环境有所改善。公司综合考虑自身的发展及市场融资环境的变化，在合适的时点申请合适的发债规模或进行融资。

  旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK，以下简称“旭辉集团”)相关负责人回应表示：公司一贯强调融资要把握窗口期，今年以来开展的几笔境内外融资，就是为了踏准融资窗口，进一步拉长平均债务久期，优化债务结构，较低的利率也预示着旭辉融资成本再一次进入下行通道，将有效强化旭辉的盈利能力。

  此外，三盛控股(集团)有限公司(02183.HK，以下简称“三盛控股”)回应称，“我们不接受采访”;厦门建发股份有限公司(600153.SH，以下简称“建发股份”)表示，“董秘最近比较忙，没有给确定的回复”。截至发稿，正荣地产、德信中国尚未进一步回应。

  密集发债

  2019年，随着融资环境的放松，房企掀起新一轮发债潮。克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。这其中，包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产等在内的多家房企频频发债。

  不完全统计显示，2019年以来，正荣地产集团有限公司(06158.HK，以下简称“正荣地产”)在1月~4月间，先后5次发行并上市了优先票据，金额分别为2亿美元、1.5亿美元、2.3亿美元、2亿美元、4.2亿美元，年息从8.6%到10.5%不等。

  4月17日，旭辉集团公告称，拟发行2019年公司债券，本次债券发行总额不超过43亿元，期限不超过10年，该申请已获上交所受理。在此前的3月22日，旭辉集团还公告称将发行5年期的2.55亿美元优先票据，票面利率为6.55%。3月21日，旭辉集团完成发行一笔7.52亿元的供应链ABS“旭日03A”，票面利率为4.48%。

  对于融资发债相关问题，旭辉集团方面表示，3月22日发行的美元优先票据，是标普将旭辉的评级从“BB-”调升至“BB”后，其开展的首笔境外融资，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以来众多中资房企境外融资中，“期限最长、利率最低”之一;3月21日发行的供应链融资，其票面利率也创下了旭辉供应链融资利率历史新低;拟发行的不超过43亿元公司债券，目前仅处于审核受理阶段。

  同时，新城控股于4月17日拟境外发行10亿美元债券也获批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公开发行公司债券(第一期)已发行完毕，本期公司债券实际发行总额为人民币21亿元。

  新城控股方表示，2019年一季度，民营房企的融资环境有所改善，公司3月发行的小公募公司债2+2年期票面利率仅5.05%，3+2年期票面利率仅5.90%，体现了投资机构对公司的充分认可。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出，企业密集发债，也是为了企业的发展，尽可能地应对未来市场的不确定性因素。正所谓“手里有粮，心中不慌。”目前的融资环境相比2018年有所宽松，但是融资成本上升了。另外，国企可能都面临六或七的利率。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，企业通过发债的形式来补充现金流，还因为目前房价大幅上涨的可能性很低。从政策环境来看，仍然存在价格指导的窗口;从销售面看，持续性回暖的购买动力不足。企业不可能通过涨价来带动销售。在今年二、三季度，企业为了缓解资金链压力，必然会通过这种形式来补充现金流，维持正常运营。

  融资成本下降

  除房企融资规模明显上升以外房企融资成本也有所下降。

  华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券利率仅为3.94%。3月26日上海世茂股份有限公司公告称2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕发行总额为10亿元票面年利率为3.67%。公开资料显示一些中型房企的发债利率降至6%左右。

  据中原地产统计房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外)境内融资的公司债均在5%以内主流房企境外融资成本均在6%-8%境外融资成本明显降低。

  房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示目前公司地产融资成本约为10%比去年底降低约0.5-1个百分点。

  “虽然信托融资成本没有显著变化但房企会跟我们讲价。他们认为通过银行等渠道融资的情况改善信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨表示。

  李洋认为房企融资活跃与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示房企融资规模上升主要有两方面原因房企预期改善不少房企追加投入带来融资需求融资环境宽松资金成本下降房企融资渠道更为通畅。

  “融资门槛一直未降这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。

  “我们的融资门槛没有降低目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多但大型房企的融资需求一直有无需通过降低门槛吸引业务合规与安全是第一位的。”李洋坦言。

  2018年以来各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称2018年以来公司便对地产业务保持谨慎一些激进的房地产企业坚决不碰哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中公司提高了风控门槛年初时公司还为房企百强提供融资下半年基本只做房企前50强业务。

  在融资门槛并没有降低的情况下中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。

  “借新还旧”

  在大量短债即将到期的情况下，一些房企发债的目的是“借新还旧”。

  亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

  数据显示，建发股份在2019年1~3月份多次发行超短融和中期票据，其中有不少是用于偿还即将到期的债务。据披露，正荣地产发行的上述五次优先票据中，也多次提及“所得款项净额再融资其现有债务”等。

  对于频发债券，建发股份方面表示，“这方面也是正常的经营需求，我们公司的资产负债率在同行业也算是正常”。据披露，自2019年3月份起，建发股份及其子公司的债券陆续到期，部分已完成兑付。不完全统计显示，2019年12月底前，建发股份及子公司剩余即将到期的超短融合计约58亿元。对于债务偿还，建发股份称，公司“没有这方面的担心”。

  值得一提的是，除了发债之外，2月份登陆港交所的德信中国控股有限公司(02019.HK)，又于3月份部分行使超额配股权，以每股2.8港元的价格发行约6934.1万股，筹资约1.9亿港元。

  对于房企融资现状，张宏伟表示，目前的融资环境比去年四季度宽松，出现了境外融资等多元化融资渠道，大额融资也获批，但是仍然没有2017年那么宽松。另外，企业资金面仍然比较紧张，尤其是民营开发企业，企业融到资后一部分借新还旧，或者投入土地市场。另一方面销售状况也并不是非常乐观，一直到2019年二、三季度，企业资金面紧张的局面不会改变。

  根据新城控股2018年报，截至2018年底，公司货币资金454.09亿元，同比增长106.9%，其中银行存款占比88.10%。同时，新城控股的负债总额2793.62亿元，与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%;资产负债率为84.57%。其中，短期借款为22.7亿元，同比增长202.67%;长期借款约236.69亿元，同比增长123.7%。

  对此，亿翰智库研究总监表示，2018年新城控股扣除受限制资金以后的现金短债比为2.7倍左右，净负债率为49.2%，低于2017年YH50房企的平均净负债率，可以看出，新城控股无论是短期还是长期内负债压力不大。同时，新城控股出现“大存大贷”状况的另一部分原因是由于公司规模大幅上升，资产和负债也相应提升。

  新城控股方面回复称，2018年末负债总额2793.62亿元中包括预收款项及合同负债两个科目合计1185.6亿元，如将这两块扣除，公司扣除预收款项及合同负债的资产负债率仅为48.7%。2018年末，公司相关负债指标处于行业平均水平。未来公司将综合考虑发展速度和负债水平，稳中求进。

  一个不容回避的问题是，偿债高峰期将至的背景下，不少房企面临较高的融资成本压力。

  旭辉集团 2018 年报显示，报告期内公司支销融资成本约为人民币3.69亿元，2017年则为人民币2.62亿元。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的人民币23.1亿元增加89.9%至2018年约人民币 43.89亿元。

  对此，旭辉集团方面称，融资成本额由融资总量和平均融资成本决定。旭辉平均融资成本稳定，融资额随公司发展适度增加，但总体债务规模可控。与此同时，在 2018 年房企融资成本普遍上升的背景下，旭辉的债务加权平均成本仍维持在6%以下的行业较低水平，仅为5.8%。

  同时，德信中国在2018年年报中披露，其融资成本同比增加约16.7%至2018年的约3.75亿万元，主要是由于用于土地收购及物业开发业务的借款增加。

  此外，三盛控股2018年度业绩报告显示，公司年内亏损1.86亿元，同比2017年度的7.3万元亏损扩大了近2500倍，造这一状况的原因则是“本集团融资规模增大导致的总利息成本增加。”据披露，三盛控股的融资成本从2017年的7.2%增长到了2018年11.6%，上升了61%。

  卢文曦表示，如果房企有发展实力的话，那么其融资能力较强。反之，如果房企没有融资能力，那可能说明公司遇到了较大的问题。对房企而言，在资产负债率高企的前提下，尽量减少杠杆使用，通过销售来尽可能回流资金，这样才能避免承担更高的债务压力。目前很多企业做项目是“刷流量”，增速明显，但增利幅度较小。

  早在今年初，融信集团一位高层公开表示，2018第三季度左右，是相对资金链最紧张的时候。但是现在，“最紧张的时刻”已经过去了。“我们判断，接下来又是投资优质项目的窗口期，融信最近已经开始重新拿地了。”

  广州一家大型开发商战略发展部人士表示，在融资难度大幅缓解后，开发商现在手中都有钱了，当然要积极拿地。“因为去年拿地少，现在也需要增加土地储备。”

  4月份也是房企拿地井喷的时期。其中，根据中原地产研究中心统计，仅上周(4月22日~4月28日)热点二线为主的城市卖地金额超过1000亿元，高达1167.5亿元，这也是最近2年来的最高纪录(2017年5月来)，环比上涨134%。其中，武汉成交超过311亿元，合肥卖地213亿元、苏州卖地146亿元，杭州卖地87亿元。

  4月25日，合肥市土拍10宗地块，最终10宗地块均成功出让，成交总价104.25亿元，竞得人包括新城、荣盛、文一、弘阳等房企。

  其中，绿城竞得滨湖BH2019-05号地块，总价34.91亿元，溢价率107%。新力与弘阳联合体竞得新站XZQTD242地块，总价10.73亿元，溢价率111.11%。

  4月26日上午合肥土拍进入连拍第二天，12宗913.123亩土地全部成交，揽金76.675亿元。虽然是县域地块，但相比25日的合肥市区地块拍卖房企热情不减，一块地20多家现场竞拍连续上演。两天土拍成交26宗2270亩，揽金213亿元。

  在苏州，4月24日，苏州市区土拍落下帷幕，7宗地块全部成功出让，共揽金135.7亿元。竞拍当日，苏地2019-WG-7号地块颇受房企青睐。该地块位于高新区狮山街道滨河路东、横山路北。经过一个多小时41轮竞价，最终被苏高新和招商联合拿下，成交总价为50.17亿元，楼面价为26288元/平方米，溢价率31.4%。苏地2019-WG-2号地块位于吴中太湖新城板块，经过1小时37分钟39轮竞价，最终被新城和招商联合体拿下，成交总价为32.58亿元，成交楼面价20909元/平方米，溢价率30.68%。而此前板块内的最高楼面价为14522元/平方米。

  在4月最后一天(4月30日)，南京市国土局在当天一举挂出8幅地块，成为今年以来单日出让地块最多的一天，共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让，当日揽金76亿元，其中6块宅地全部达到最高限价，进入竞自持阶段。

  其中，经过112轮竞拍，来自河北的荣盛以15.6亿元元总价+1.3万平方米自持面积的代价，拍得G08地块，溢价率41.82%，楼面地价3.2万元/平方米。

  张大伟说，当前，中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。他预计，从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将继续下探。

  (房掌柜整理自中国经营报、中国证券报、第一财经)