4月房企密集发债补血 热点二线城市土拍市场持续火热

  在债务迎来到期高峰的同时，今年以来，房地产企业掀起新一波密集发债潮。数据显示，在2019年2月下半月融资计划已经超过100亿美元后，3月份房企继续发布密集融资。中原地产研究中心统计数据显示，4以月来，房企继续密集融资。从总量看，4月以来已经接近2600亿元，从全月融资完成情况看，有望是最近一年多最高值。目前，包括新城控股(39.620, 0.62, 1.59%)、旭辉集团、建发股份(9.630, -0.74, -7.14%)、正荣地产在内的多家房企等都在频繁发债。此外，部分企业还存在“借新还旧”的现象。

  对于发债融资相关问题，新城控股集团股份有限公司(601155.SH，以下简称“新城控股”)相关负责人表示，2019年一季度，民营房企的融资环境有所改善。公司综合考虑自身的发展及市场融资环境的变化，在合适的时点申请合适的发债规模或进行融资。

  旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK，以下简称“旭辉集团”)相关负责人回应表示：公司一贯强调融资要把握窗口期，今年以来开展的几笔境内外融资，就是为了踏准融资窗口，进一步拉长平均债务久期，优化债务结构，较低的利率也预示着旭辉融资成本再一次进入下行通道，将有效强化旭辉的盈利能力。

  此外，三盛控股(集团)有限公司(02183.HK，以下简称“三盛控股”)回应称，“我们不接受采访”;厦门建发股份有限公司(600153.SH，以下简称“建发股份”)表示，“董秘最近比较忙，没有给确定的回复”。截至发稿，正荣地产、德信中国尚未进一步回应。

  密集发债

  2019年，随着融资环境的放松，房企掀起新一轮发债潮。克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。这其中，包括新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产等在内的多家房企频频发债。

  不完全统计显示，2019年以来，正荣地产集团有限公司(06158.HK，以下简称“正荣地产”)在1月~4月间，先后5次发行并上市了优先票据，金额分别为2亿美元、1.5亿美元、2.3亿美元、2亿美元、4.2亿美元，年息从8.6%到10.5%不等。

  4月17日，旭辉集团公告称，拟发行2019年公司债券，本次债券发行总额不超过43亿元，期限不超过10年，该申请已获上交所受理。在此前的3月22日，旭辉集团还公告称将发行5年期的2.55亿美元优先票据，票面利率为6.55%。3月21日，旭辉集团完成发行一笔7.52亿元的供应链ABS“旭日03A”，票面利率为4.48%。

  对于融资发债相关问题，旭辉集团方面表示，3月22日发行的美元优先票据，是标普将旭辉的评级从“BB-”调升至“BB”后，其开展的首笔境外融资，5年期期限和6.55%票面利率，也是今年以来众多中资房企境外融资中，“期限最长、利率最低”之一;3月21日发行的供应链融资，其票面利率也创下了旭辉供应链融资利率历史新低;拟发行的不超过43亿元公司债券，目前仅处于审核受理阶段。

  同时，新城控股于4月17日拟境外发行10亿美元债券也获批。此外，3月20日，新城控股方面公告，公司2019年公开发行公司债券(第一期)已发行完毕，本期公司债券实际发行总额为人民币21亿元。

  新城控股方表示，2019年一季度，民营房企的融资环境有所改善，公司3月发行的小公募公司债2+2年期票面利率仅5.05%，3+2年期票面利率仅5.90%，体现了投资机构对公司的充分认可。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出，企业密集发债，也是为了企业的发展，尽可能地应对未来市场的不确定性因素。正所谓“手里有粮，心中不慌。”目前的融资环境相比2018年有所宽松，但是融资成本上升了。另外，国企可能都面临六或七的利率。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，企业通过发债的形式来补充现金流，还因为目前房价大幅上涨的可能性很低。从政策环境来看，仍然存在价格指导的窗口;从销售面看，持续性回暖的购买动力不足。企业不可能通过涨价来带动销售。在今年二、三季度，企业为了缓解资金链压力，必然会通过这种形式来补充现金流，维持正常运营。

  融资成本下降

  除房企融资规模明显上升以外房企融资成本也有所下降。

  华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券利率仅为3.94%。3月26日上海世茂股份有限公司公告称2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕发行总额为10亿元票面年利率为3.67%。公开资料显示一些中型房企的发债利率降至6%左右。

  据中原地产统计房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外)境内融资的公司债均在5%以内主流房企境外融资成本均在6%-8%境外融资成本明显降低。

  房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示目前公司地产融资成本约为10%比去年底降低约0.5-1个百分点。

  “虽然信托融资成本没有显著变化但房企会跟我们讲价。他们认为通过银行等渠道融资的情况改善信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨表示。

  李洋认为房企融资活跃与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示房企融资规模上升主要有两方面原因房企预期改善不少房企追加投入带来融资需求融资环境宽松资金成本下降房企融资渠道更为通畅。