我在南京买了公寓 算不算已经上车了？

小芝一个人来南京工作已经一年多，辗转租房有些疲倦了，最近开始看公寓。按她的话说，我买不起住宅，我买得起公寓，我先上车还不行么。

在2017年，公寓在政策环境的变化中，迅速升温，南京也曾出现过公寓产品的抢购潮；但进入到2019年，公寓市场显然降温较快，对于买公寓，不少购房者又开始犹豫了。买公寓，究竟算不算上车？

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纯粹自住 平层精装正好

小芝在南京看了南站，看了江宁，看了江北，看了城东，本来是个房产小白，跑着跑着居然也像个小专家。

小芝看了看自己的首付，大概50多万左右，还需要贷款。她的定位很准确：买来就是自己住的，也没有闲余资金去折腾装修。最好就是平层的，价格合适，精装交付的，一步到位。

当然，区位也很重要。小芝在新街口上班，她希望周边能有地铁，直达新街口，生活配套不能太差，但最好也别太吵，毕竟还是要好好休息的…

我推荐南站的公寓给她，毕竟这里地铁线路发达，定位也高，未来无论是商业配套、生活配套都不会差，加上人流量大，产业园集中，若是不自住改出租了，也挺好。

但目前南站的公寓大多都是期房，小芝不想等，最好今年就能拿房入住。选来选去，她看上了百家湖，地铁方便，生活便利，环境还不差。但百家湖的公寓并不便宜，装修好的二手公寓185万起步。

我告诉她，城东金马路旁的公寓前两年卖得不错。她立马奔过去看了房，回来说，确实不错，也很方便，环境也很好。平层公寓大概120万左右，性价比也挺高。看看如果再没有合适的，她可能就准备出手了。

我问她，为什么不考虑买住宅？南京现在虽然房价不低，但是可以选稍微远一点的。小芝直接摇头拒绝了我。“我一个单身女性，就是想有个落脚的地方，有个安全感，公寓足够了。公寓好好选，也是可以保值增值的，好歹也是个不动产，以后出租拿租金也可以啊。”

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南京公寓市场热度中断？

小芝在跟我咨询公寓的时候，其实我有点懵。在我的印象中，南京公寓的春天出现在2017年。楼市被限价、限购、限售，公寓作为替代品，一度成为投资客的热门之选。

随后，在“租售同权”的号召，以及公寓产品的限制性文件出台后，公寓产品开始有所分化。投资客也开始寻找性价比高、配套齐全、板块潜力大的产品投资。

但公寓的火热，并没有持续太久，政策方向转变之后，公寓的发声就在逐渐缩小。

有媒体做过统计，2018年的公寓市场虽然热度还在，但整体租金变化不大。2018年上半年，南京平均租金 2674 元，相比2017上涨 86 元，微涨3.3%。全市租金主要集中在2500-3500元。

从租赁群体上来看，90 后租客占比 28.6%，85 后占比 20.6%，南京近六成租客为 32 岁以下的年轻群体。其中，90 后、95 后租客群等年轻租客群同比上升，尤以 95 后为最。

业内专家认为，南京的租金没有出现大涨，说明租房市场还存在较大的余量，这也是公寓很难做到像住宅那么火热的原因。

另一方面，南京的租房群体主要集中在刚踏入社会的95后，刚工作的大学生不用说也能知道经济承受能力是很有限的，相对于住宅来说公寓的租金和物业都是偏高的。所以会选择公寓的群体会减少。

也有专家分析，公寓市场降温快，也有价格的原因。租赁市场租金太低，公寓本身价格太高，性价比就降下来了。

比如在南京购买一套单价2万，50平的公寓，总价100万，首付50%即50万，利率上浮20%即7.08%，贷款最多10年，每月月供是5826，现在在南京公寓单价2万的区域，租金也就2-3千，跟月供差了一大截。

另外加上居住上有个人小区房竞争，居住环境更好，物业费更低，租金也更便宜。公寓出租上还有开发商直租的长租公寓，更方面的管理和服务更加规范和高端，相比之下个人公寓的租赁市场就更加堪忧了。

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买个公寓算不算上车？

虽然我多次劝小芝去看看住宅，但她很淡定，“上海，或者国外，人家都是住公寓的。我也不需要学区，不需要落户，买住宅还要摇号，太麻烦了。”

其实，公寓也有自己独特的受众群体。像小芝这样，单身只要一处住所过渡，或者对于某些被限购政策限制的人群，就可以选一套小公寓。不限购不限贷，也就不影响二次购房需求。

公寓适合的人群还包括有投资需求的购房者。公寓面积一般在30-70㎡之间，面积小，投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低，长期持有的房租回报率可观，有稳定的现金回流。

此外，有商业需求的也可以考虑公寓。具有商业属性的公寓，不仅可居住、可投资、可办公，还可以注册公司。在这个全民创业的时代，公寓也成为很多年轻人创业起步的首选。

但还是要提醒大家的是，相对于住宅，公寓的附加价值略小，税费高、首付比例高、月供高，因此在购买时一定要考量清楚。

自住的可以根据自己需求来选择，若是投资，最重要的是选好地段。那么相同地段，又该如何选择呢？

总价越低越好：同一地段，不同小区相同户型的房子，租金基本都差不多，所以挑选公寓时，相同户型，总价低的才是更好的选择！

面积越小越好：房子面积约小，总价就越低，从租金角度考虑，投资回报率也越高。以江北的东方万汇城为例，如下如所示，40㎡一居室租金2200元/月，80㎡两居室租金2500元/月，前者投资回报率明显大于后者。

此外，从租客群里的特殊性来看，租公寓的多为一些注重个人独立空间的年轻人，他们通常也更偏爱小户型的一房或两房。所以说，在经济条件允许的情况下，最好选择买多套小公寓去投资，而不是买一个多房大公寓去投资。