刘世锦：适当降增长预期助稳增长 房地产将从峰值回落

　　“以后，房地产行业的投资增长速度会是低速的，甚至零增长或负增长，这个变化是符合规律的。”全国政协经济委员会副主任、央行货币政策委员会委员刘世锦表示，但即便如此，它的量也是会非常大的。

　　11月6日，在中国民生银行举办的“以初心 善待未来”2018中国不动产金融年会上，刘世锦做了《宏观经济走势与稳杠杆、稳预期》主题演讲，并发表了他对于房地产行业发展的相关观点。

　　在会上，他说，近期经济的复杂性是10多年以来没有发生过的，市场上一些人感觉到迷茫和焦虑，在这个时候我们要怎么办呢?在我看来，越是这个时候，越需要从长远看问题。

　　“经过30多年的高速增长后，从2010年一季度开始经济就已经进入减速轨道，当时我就提出中国经济将要下一个大台阶，由高速增长向中速增长的判断，那时没多少人关注，但事实已经显现。”

　　为什么会有这个判断，主要有以下几点：

　　一是我们的高增长是由高投资带动的，但现在出口、基础设施、房地产“三只靴子”已落地，在工业化和城镇化发展过程中，基建和房地产的历史需求峰值已相应出现，接下来是从峰值逐步回落。

　　二是产能过剩下的供给侧改革。去产能取得了一定进展，PPI和工业企业利润由负转正，供给侧也基本触底。

　　在这种情况下，房地产行业会发生什么样的变化?

　　他表示，2018年至今，房地产市场的发展还是不错的，名义增长了9%，比预期要好，但可持续性比较差，未来还会有一定程度的回落。

　　实际上，房地产的历史需求峰值在2012已经出现，呈现出了整体向下走的态势。2016年一季度，一线城市房价又上升了，当时市场比较乐观，但我们预计趋势不会改变，到2017下半年，按固定资本投资口径计算的房地产投资已经出现了负增长。以后房地产增长的常态就是低速增长，甚至可能出现零增长或负增长，这些变化是符合规律的。

　　同时，以土地谋求发展的模式也将不可持续。为什么会出有这样的判断，一是房地产历史需求峰值出现，二是实体经济难以承受高房价导致的高成本而出现衰退，三是扩张性货币政策终结，四是房地产泡沫破裂。

　　在这个过程中，同许多行业一样，房地产行业将进入一个分化重组时期，收入与利润会向优势企业集中，部分企业困难加大，可能被重组或出局。行业进入高质量发展期，这个过程中房地产服务业机会巨大，将会进入高速增长通道。

　　随着房地产、基建的下行，今后两年中速增长平台的重心将有所下移，经济增长会在6.2%就能够实现两个翻番目标，此后增长速度可能会调整到5%-6%之间，或5%左右。在这种背景下，适当地降低增长预期才有利于稳增长，要有以往的速度指标就决定其他指标，转变为由质量指标决定速度指标，加快形成支撑高质量发展的运行机制和政策体系。

　　2018年10月，国家统计局公布的经济数据显示，初步核算，今年前三季度国内生产总值65万亿元，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%。

　　2020年后保持5%-6%仍是高增长

　　NBD：中国经济正从高速增长转向了中速增长，我们应该怎么理解?

　　刘世锦：过去8年间，中国经济在减速，从过去10%左右的高速增长转向未来的中速增长，我们概括为增长阶段的转换。未来会进入一个中速增长的平台，在转换的过程中，我们可以称其为中高速增长;但是，将来转到一个新的平台上并稳定下来以后，形态上是一个中速增长的平台。

　　根据我们的研究，GDP在2016年下半年以后基本上已经触底了，我们可以看到近两年中国经济的稳定性是在增加;但是，中速增长的平台在今后一两年时间重心是有所下移的，主要是推动我们经济增长的几个主要变量，比如基建投资、房地产可能还会有进一步减速的可能性。2018年上半年，整个基建投资是在减速，所以我们今年三季度经济增长是有所回落，那么到明年，房地产投资速度有很大的可能还会降低。

　　我们讲稳增长，需要有一个前提，对中国经济增长的预期要有所降低，这是符合规律的。大概今后两年GDP增速能保持在6.2%以上，就可以实现我们提出的2020年全面建成小康社会的目标;到2020年以后，中速增长的平台速度也就是5%-6%之间。

　　先盯速度?GDP应被视作结果性指标

　　NBD：很多人还是担忧经济增长速度放缓带来一些问题，我们应该拿什么来衡量经济增长形势是好还是不好呢?

　　刘世锦：从国内来讲，我认为需要调整观念。过去判定经济形势总是认为速度高才是形势好，这个看法可能在高速增长期还是有道理的，但是，我们经济逐步转入中速增长平台以后，潜在增长率已经下来了;我们还是有追求高速增长的惯性，希望把增长速度放高一点，谈经济形势好不好还是拿增长速度做一个基本尺度，这样就可能出现一些问题。