一线城市土地市场成交频次加快 高单价地块愈发鲜见

　　结合2018年7月份以来的土地市场走势，可以看到一线城市土地成交频次明显加快，下半年土地成交幅数与2017年持平，平均楼板价也出现同比增长，较2017年同期上涨11%。但是从细分城市来看，北上广深四个城市还是存在着显著的差异。

　　一、上海供地力度最强

　　近三年上海土地成交量持续增加，地方政府对房地产市场“增供给”的举措得到了良好执行，就7-10月的土地成交建筑来看，2017、2018年同比增幅分别达到了30%和22%，在寸土寸金的一线城市实属不易。深圳在经历了2017年下半年的低谷之后，2018年下半年土地成交量反弹，但是较2016年的高点还是有较大差距。北京、广州均在近三年出现了土地成交量的“过山车”，在2017年大幅增加土地供应之后，2018年出现了大幅下滑，其中北京2018年下半年以来土地成交量更是只有130万平方米，似乎再次迎来了2016年的“土地荒“。

　　近三年一线城市7-10月土地成交建筑面积对比(万平方米)

　　注：分别为2016、2017、2018年的7-10月 数据来源：CRIC

　　二、政策性住房用地成为左右平均楼板价的关键因素

　　自2017年以来，随着溢价率持续走低，限价房、拆迁安置房、租赁住房成为了影响土地交易平均价格的关键性因素。具体来看，北京所有宅地都设置了最高销售价格，2017、2018年下半年成交建面占比分别达到了93.5%和91.3%，土地平均楼板价也相对稳定。上海和广州政策性住房用地成交建面占比有所减少，上海从49%下降至37%，广州从15%下降至7%，相应土地成交平均楼板价则有所上升，上海和广州分别同比上涨了49%和38%。

　　近三年一线城市7-10月土地成交平均楼板价对比

　　数据来源：CRIC

　　三、高单价地块愈发鲜见

　　2018年下半年以来，一线城市名义楼板价“天花板”从高到低依次是上海5.6万、北京4万、深圳2.6万和广州2.4万，其中北京、上海下降均较为显著，如上海2016年8月的闸北中兴地块楼板价达到了10万元/平方米，北京2017年9月的丰台地块也拍出过6万元/平方米的价格。不过近年来一线城市地价、尤其是住宅用地价格的“天花板”的大幅下降，主要还是受售价限制或附加开发条件影响，实际楼板价仍没有真正降下来。以上海红旗村地块为例，虽然最终是由中海联合本地国企以住宅5.2万/平方米底价竞得，但开发商还必须负责地块范围内所有的租赁房、保障房、广场配套等设施建设，后续投入相当可观。

　　四、高总价高单价地块集中在上海、北京

　　在限价、优质宅地开发难度提升等条件的限制下，商办用地在重点地块中扮演了更重要的角色，在2018年下半年成交总价、单价TOP10中，纯商办地块均占据了3席位置。双榜榜首均为上海的新天地商办地块，土地成交总价为136亿元，由瑞安联合太保寿险和永业集团竞得，此地块是新天地太平桥重建地块的收官商办之一，但政府要求开发企业要有世界500强企业实力、具有同类项目开发经验、以持有物业为主要运作模式等资质，且135.8亿的起拍价和全自持的高门槛已将大部分企业拒之门外，最终溢价率仅为0.22%，但也已经是上海历史总价第三高的地块。