今年以来,已经有多家房企的融资被按下停止键。如雅居乐80亿元公司债被两度叫停,合生创展百亿元租赁债也已经被交易所终止审查等。融资渠道的不断收紧和融资成本的步步抬升,得使房企迎来融资“寒冬”。与此同时,房企资产负债率也正在触及红线。
协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受记者采访时指出:“地产行业承受极大的压力,目前对房地产开发商实现限制融资有助于降低风险。”对于不少激进冲规模的房企而言或许难关将至:债务围城之下,怎样才能不去触碰发展的红线?
债务红线
时针回拨至两年前。彼时市场火热,虽然各地调控政策密集出台,然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模,中型房企更是其中的典型,不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。
先有面粉,后有面包。当时期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企,在招拍挂市场颇为激进,即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域,也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。
这些激进的中型房企并没有预料到,仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高,不少房企如今处境不容乐观。
中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示,今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。
明源地产研究院执行主编艾振强向记者表示,冲击千亿元规模的房企,一类是确实有实力的;一类是规模尚可,怕不冲会被吃掉的;而最需要警惕的是第三类,“听到别人喊也跟着一起喊”的,“这类房企既有火爆行情下的支撑,也有老板过度的自信。市场转冷了就比较难过。”
在多名业界人士看来,规模发展激进的房企,主要隐患在于未能够平衡好债务与扩张之间的关系。“去年有一家房企才200多亿元的销售额,却喊出了三千亿元的目标。如果没有调整还在往前冲,这种情况就很危险。”一名房企策略分析师指出。
冲击规模的房企的确在负债率上有显著上升。一个可以佐证的例子是禹洲地产,这家目前规模徘徊在200多亿元规模的房企,喊出来2020年要冲进千亿俱乐部的目标。正是由于追求规模,禹洲目前的净负债率82%,总债务约380亿元人民币,比2017年底的300亿元增加了80亿元。
与之相似的还有花样年,这同样是一家喊出2020年要完成千亿元销售额的房企,而今年其全年销售目标仅为300亿元。今年上半年,花样年的资产负债率为78.05%;净负债率则由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。
融资下滑
自2018年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽然融资额度在7、8月小幅回温,但与2018年前四个月相差甚远。到了9月,融资总额更是降至冰点,创本年度历史融资额新低。
具体来看,公司债融资金额为215.69亿元,占据第一位,较8月上涨9.81%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元,较上月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元,环比减少42.28%;第四名信托贷款融资金额39.03亿元,环比减少55.06%。
据不完全统计显示,9月以来,发行公司债、短融产品的公司有碧桂园、万科、新城控股、华夏幸福、阳光城、旭辉、中南置地、融信、正荣、富力、泰禾等排名靠前的房企。融资额度超过400亿。
融资寒冬
加杠杆扩张是带来债务高企的必然结果。然而时移世易,如今的融资大环境已不容乐观。克而瑞数据显示,2018年1~9月,85家典型房企融资总额8287亿元,同比减少11%。
在市场趋冷以及高负债与弱融资的情况下,房企的安全发展远比规模更为重要。“如果等到债务问题暴露再来调整策略,就为时已晚了。”上述房企策略分析师告诉记者。
该分析师认为,对于高负债的冲千亿元规模房企,目前的上策是:引入战略投资者;控制土地储备,从四五线市场收缩至1~3线市场;如果资金存在压力,则应该套现投资物业等。
“不仅是境内多家房企的公司债因限制增多被迫中止,房企在境外发债也开始受到限制”。克而瑞地产研究中心一位分析人士指出,不仅如此,从可比较数据来看,今年前9月,83%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。多家房企表示,融资成本到2018年底的时候还会有所上升。
2022-02-17 10:35
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