戴亦一：投资者的预期发生改变 居民随之购买力下降

　　2018年中秋各地楼市平淡如常，“金九”并未发力。

　　今年楼市降温的原因是什么?

　　厦门大学教授、世界华人不动产协会理事戴亦一对腾讯财经《闪电评论》表示，今年楼市“金九”并未再现的原因主要是投资者的预期开始发生改变。房地产具有投资属性，所有人买房都是希望房价涨，而不是希望房价跌。特别是15年下半年以来，随着棚改货币化和一些刺激政策的推进，各地房价普遍翻倍，一二线城市又有很严格的限购、限价，所以投资者对楼市未来的预期感到悲观。

　　而且，房地产属于资金消耗型的投资，普通人要攒钱很多年才能买一套房。当前实体经济发展的不确定性增强，中小民企作为买房的主力，购买力下降严重，再加上银行的限贷政策，居民负债率上升，都进一步导致了购买力下降。

　　因此，现在很多城市的限价已经开始放松，有时候政府批的价格，开发商还自己调降价格，实现资金的快速回笼，不然卖不出去。

　　此外，房地产税悬而未决，投资者观望情绪浓重，最近有传出取消预售制的消息，综合之下，市场就更加谨慎了。

　　对此观点，吃瓜群众齐上阵：

　　那么，就目前而言，调控力度不放松，未来楼市怎么走?

　　国务院发展研究中心研究员刘卫民：从土地供应的结构来看，的确应该按照不同的供给节奏，来进一步优化土地供给结构。我们应该综合考虑城市的整体规划、人口规划、交通规划等等，才能够使土地、住房、人口包括资金等各个因素真正串联起来，形成供求平衡。

　　他认为，当前应该重视预期管理。比如，对于土地市场，我们要进一步优化土地的供应结构，同时使大家看到未来一年到两年后，这个城市会供应出来哪些产品，供应量是什么样的，大家心中有数就可以稳定楼市预期。

　　就今年四季度的楼市，中原地产首席分析师张大伟表示，房价下行苗头已经出现。下一阶段，楼市冲高回落现象逐渐增多，房价调整开始出现从点到区域，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

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继“楼市崩盘论”网络传言之后，9月20日，厦门楼市迎来了下半年备受关注的土地拍卖会，在此次拍卖会上，厦门岛内在时隔5年之后再次推出商住用地，最终被厦门本地国企建发集团摘得，最终成交价为57亿元。

另据克而瑞机构最新数据显示，厦门新房价在8月份出现了结构性的回调。对此，厦门大学教授戴亦一认为，这是正常的市场回调，房价暴涨时代已经落幕。

建发集团拿地溢价率

官方信息显示， 厦门此次土地拍卖会上唯一岛内商住地块2018p02最终由建发集团旗下厦门益悦置业竞得。该地块土地面积为6.18万平方米，建筑面积为15.4万平方米，成交价为57亿元，成交楼面价为38102元/㎡，溢价率为27%。

公开信息显示，这宗地块位于湖里区成功大道与金山西路交叉口东北侧，岛内几何中心位置，各项配套完善。值得一提的是，该地块是近5年来厦门岛内首次土地出让，此前该板块最高价格是2013年12月份同样被建发集团竞得的2013P15地块，楼面价为2.99万元/平方米。

此次土地拍卖采用的是“限地价、竞配建”的方式，起拍楼面价为3万元／平方米，上限楼面价为4.5万元／平方米。

厦门克而瑞机构分析师胡慧荣对《证券日报》记者表示，该体量相对较大，用地条件较好，但受容积率限制，不具备规划别墅条件，只能规划中等密度的普通住宅居住社区，与当前岛内仅剩的存量不多的大户豪宅有所错位，市场竞争力强，价格拓展空间相对较大。

胡慧荣认为，今年以来，厦门商住地供应走优质地块与资质一般地块交替入市路线，但低溢价成交成常态，再加上新房市场的量价齐跌，市场信心严重不足。本次拍卖距上次宅地出让已时隔两个半月之久，期间经历了厦门地价“腰斩论”风波，楼市“崩盘论”也一度甚嚣尘上，淡市加上舆论渲染，厦门楼市信心经历双重打击。最近5年来岛内宅地持续断供，此次厦门土地拍卖推出“寸土寸金”的岛内地块，以及集美环杏林湾板块两幅优质宅地，且在付款和预售等方面的限制条件明显放松，稳楼市预期明显。