136家房企负债5.6万亿元 “规模论”驱动高杠杆发展

　　上市房企中期业绩披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，136家上市房企负债合计超过5.6万亿元，同比增长幅度达30%。

　　不过，这136家上市房企的总资产总计为7.1万亿元，同比增长幅度达27%，与负债增长水平相差3个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，截至2017年6月30日，这136家上市房企的整体负债率为78.9%，去年则为76.8%，同比上涨2.1个百分点。

　　此外，《证券日报》记者注意到，39家上市房企资产负债率超过80%红线，占比接近29%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，鉴于规模发展欲望强烈，加之2015年以来公司债发行条件放宽且成本较低，过去两年，上市房企不断发行大规模发行公司债储备“粮食”，因此推高了企业负债率。

　　超两成房企负债超300亿元

　　根据Wind资讯统计数据显示，自上述136家A股上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为64家，占比47%;超过300亿元负债的房企有34家，占比为25%，其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、金地集团和金科股份等15家房企负债均超过1000亿元。

　　从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2017年6月底，资产负债率大于80%房企占29%，在70%-80%之间占比为20%，60%-70%之间的占比为12.5%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达96%。

　　值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计，截至2017年6月底，绿地控股资产负债率为89%，同比上涨不足1个百分点，即使剔除预收款项后的资产负债率也高达85%。

　　众所周知，衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，有多项指标，但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2017年6月底，数据可查的房企短期借款总计2736亿元，较去年同期的2147亿元增加了589亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所提升，但上市房企在手现金充裕，因此短期偿债能力无忧。

　　据东莞证券房地产分析师何敏仪表示，以142家上市房企为参考数据，，行业整体负债占归属母公司股东权益达4.57倍，而2016年末为4.13倍，其中带息负债占归属母公司股东权益为2.09倍，也较2016年底1.86倍的水平有所提升。

　　何敏仪认为，整体看，房地产行业2016年以来融资渠道扩大，叠加行业景气度提升，开发商融资增加，杠杆率上升，导致行业整体负债率水平也持续上升。

　　“规模论”驱动高杠杆发展

　　《证券日报》记者注意到，借中期业绩发布之际，有些房企提升了年度销售目标，包括融创中国、龙湖地产、旭辉控股等房企，部分房企增调幅度甚至高达40%以上。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房企正处于猛踩油门的状态，而房企规模越大，品牌知名度越高，拿地、贷款、找人、采购等就由于优势。以融资成本为例，30亿元销售规模的房企，有息负债平均息率(资金成本) 9%-12%;300亿元上下的房企，这一指标为6%-9%;超过1000亿元、或者3000亿元的房企，这一指标为6%以下。

　　加上企业规模越大，现金流越均衡，也有利于对冲市场周期和部分项目失败的风险，因此房企执着于追求规模发展，而快速壮大规模的途径，则主要借助于高杠杆运营。

　　事实上，有统计数据显示，截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。

　　另有分析师称，融资渠道收紧和即将到期的还债高峰期不利于未来房地产投资增速提升，从2018年-2020年房企信用债还款高峰期来临之际，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，若销售回款不能及时提升，将导致企业面临更大的资金压力，甚至需要甩卖项目才能生存。

　　届时，龙头房企将迎来更大规模的并购，从而实现低成本购入更多土地储备，进一步做大做强，行业集中度将进一步提升。