叶檀：房地产是个充满气高压锅 这个锅何时会爆炸？

　　我从来不认为，房地产市场真正降温了，虽然国家统计局70个城市大中城市中一些城市房价增速在下降。房价表面被抑制，但购房热情远未熄灭。从最近了解到的一些情况，**盘不少，秒杀盘也不**。

　　开发商抢地热情不减。《经济参考报》援引易居房地产研究院数据，4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。综合历史数据，4月当月地价创下了2010年以来的最高水平。统计局的数据显示，开发商拿地热情依然高涨，土地购置面积增速大幅提高，全国房地产开发**同比增长9.3%，连续第二个月刷新两年来最高值。

　　 媒体报道两个城市，澎湃称在“419”济南楼市调控加码后的首轮土拍中，济南“史上最严”土拍成交的三宗地块溢价率均接近200%。天津不遑多让，331新政一月有余，房企对于土地的热情不减，团泊、北闸口土地都刷新了历史价格。从市区到环城再到远郊及滨海，土地市场没受到任何影响。

　　 开发商不傻，不会做高买低卖的赔本生意。目前开发商显然是判断，库存下降，现在是补库存的最好阶段。

　　 另两个数据与此相反：

　　 1、4月份土地市场成交走势有所降温，受监测的50个典型城市土地成交面积为1096万平方米，环比减少25%，同比减少10%。

　　 2、5月15日，统计局公布房地产开发**和销售数据，今年前4个月，商品房销售面积和销售额同比增速双双回落。媒体统计，4月当月商品房销售面积单月增长7.7%，较3月增速“腰斩”，为2015年12月以来最低。3月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降。70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。

　　 一面是房子涨不动，另一面秒光盘、抢地，如此矛盾的现象总有一个在忽悠我们。真正出钱的人是清醒的，而不出钱、不交易的人了解不到真实情况，甚至有意隐瞒真实情况。说白了，谁出钱谁知道。

　　短期房价急涨是货币行为，就像上世纪80年代的日本，和2008年之前的美国一样，房地产市场的疯狂，说明货币的疯狂。

　　大家用房地产这个居民最大宗市场，来对冲纸币购买力下行的风险。即使实行稳健的货币政策，以最保守的广义货币每年11%的增速，7年不到，广义货币也得翻番。太多的人学会了算数就比较讨厌，多少年纸币购买力下降多少一清二楚，购买资产也就成为必要之选。我一直在想，能不能在十年之内，看到一二线城市街边的牛肉面中位数涨到每碗50元?想的结果是很乐观。

　　国人曾经以借钱为耻，通胀时代学会了借钱(必然强调，从CPI上基本看不到通胀，但大家还是很恐慌)。根据西南财经大学家庭金融中心的调查数据，2013年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民高达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近两年应该还在大幅上升，中国居民杠杆率并不低。

　　 虽然中国要实行稳健的货币政策，但企业负债率、**率，牢牢绑住了央妈的手脚，大家对央妈的心理依赖太强，前段时间拆借利率上升，市场就开始大恐慌，逼得央妈大撒狗粮。

　　5月12日，央行开展了4590亿元MLF操作，中标利率不变。5月16日，央行净投放1700亿元，4个月来最大力度。

　　目前房地产价格稳定是地方政府的任务，想降就降，要降得漂亮。控制房价涨幅，根据网签价格数量，决定卖什么价位的房子，卖多少，或者直接压住房价，那数据就不会噌噌涨，一切都在掌握。

　　 但市场不会因此改变，看看抢房潮下的库存数据：全国商品房待售面积创下2015年9月末以来新低。4月末，商品房待售面积67469万平方米，比3月末减少1341万平方米。其中，住宅待售面积减少1300万平方米，办公楼待售面积减少32万平方米，商业营业用房待售面积减少5万平方米。

　　 三四线城市大规模去库存，是不是这轮调控想取得的目的?以前三四线城市库存是个大堰塞湖，悬在我们的头顶，现在好了，一调控，库存下降了。上海，5月4号发通知，购房要摇号了。我相信常识，摇号不可能是房价下跌的标志。

　　 房价就像个放在火上烤了几小时的高压锅，让人看着胆战心惊。但泄气是需要条件的，一是实体经济好到可以征收房产税了，二是负债平衡到不需要靠放货币了，现在看来，还没有到这一天。

　　我们继续盯着高压锅吧。