2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。
不过,对于房企而言,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,补充土地的积极性十分高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域,抢跑意味十分明显。
1溢价率走低
开年全国各地土地供应面积明显回落。据克而瑞的统计数据显示,1月份,一、二线城市土地供应下滑显著,环比跌幅分别为55%和77%,预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。
与之相应的,土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看,政策的效果较为明显。根据克而瑞的统计,2016年南京土地平均溢价率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%。
不过,上海易居房地产研究院总监严跃进认为,从后续市场预期看,一、二线城市抑制地价的压力依然存在,后续依然有反弹的可能,尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快,部分房企还会有继续拿地的可能。
如其所言,进入2月中旬后,部分高溢价地块再次出现。2月14日上午,南京鸡年的首场土拍,南京主城中华门外一优质地块,更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战,拍到了最高限价98亿。
在2月10日的长沙土地市场新春首拍中,热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”,最高竞拍达137轮,六个地块成交总价31.6亿元,一块地溢价率171.8%。
2土地新政频出
大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件,出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。
其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。
2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,即采取上述拍卖方式。
与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺,使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。
此外,房企拿地融资等方面监管全面收紧。2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。
在此之前,上交所、深交所和央行也分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、土地贷款等进行强化监管。
3长三角热区
尽管近一两个月土地市场整体降温,但大型房企拿地的热情却丝毫不减。根据中原地产研究中心的数据显示,1月份,包括万科、保利在内的20大房企,拿地金额依然达到了1117.26亿元。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示,在市场增长放缓周期下,希望弯道超车的房企会加紧拿地。值得注意的是,房企转向长三角拿地的趋势更加明显,多家房企从去年下半年开始加大长三角土地投资,比如碧桂园、中海、融创。
根据中原近日发布的数据显示,今年1月,卖地超过100亿的城市有5个。其中,隶属于长三角区域的合肥、杭州,与泛长三角区域的温州,位列第2、3、5名。
与之对应的当然是房企在长三角区域土地的扩充。来自亿翰智库研究中心数据显示,万科自2016年下半年,在珠三角拿地几乎占据总体50%,而到了一月份,万科新增约316万平方米,其中长三角地区就有接近百万平方米。碧桂园1月份土地储备中,长三角区域以85万平方米占1月土储的62%。
有意思的是,不少房企在2016年的增长点都集中于长三角区域:万科2016年上海大区完成1200亿销售;而碧桂园江苏区域以367亿元拔得头筹,沪苏区域年度业绩达308亿元,较2015年增长175%。
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