房子过去20年缘何持续涨 房价3到4年后迎拐点

　　12月14日至16日举行的中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

　　实际上，有必要搞清楚过去几十年中国房地产市场暴涨的原因在哪里，进而探讨未来中国房地产价格长周期可能面临的变化，焦点在于回答“当货币宽松政策再次来临或者限购政策再次放松时，中国房地产市场是否还会暴涨”。

　　过去20年里缘何暴涨?

　　首先是较高的经济增长和物价上涨速度，这是中国房价飞速上涨的根本原因。根据国际经验，名义收入增长速度是解释一个国家或者地区经济增长的重要因素。1978-2015年，中国人均GDP名义增长36倍，年均增长14.0%;1990-2015年，名义增长24倍，年均增长14.5%;2000-2015年，名义增长15倍，年均增长13.0%。经济的高速增长和物价的大幅上升造就了人均收入的高速度增长，收入的高速增长大大提高了居民的购买力，促进了中国房地产销售和价格的持续走高。

　　其次是极度不平稳的人口年龄结构。中国建国以来有三次比较大的婴儿潮，这三次婴儿潮导致中国的人口年龄结构非常不平衡。根据链家的购房者年龄分布数据，中国的购房人群年龄非常集中，购房人群年龄主要集中在25-35岁。当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，人口的突然暴涨导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。

　　最后是城镇化高峰同时到达。城镇化也是影响房价的重要影响因素之一。城镇化意味着农村人口迁移到城市，新增的人口带来新的购房需求。20世纪90年代末中国城镇化率开始每年提高1-1.5个百分点，快速的城镇化带来了中国城市人口的快速增长，也带来了中国房地产市场需求的增加，中国房地产市场价格的快速上涨也是从这个时间段开始的。

　　房价将在3-4年后迎来拐点

　　目前相对人均GDP和收入水平，中国房价都处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。

　　首先是房价过快的上涨透支了收入。从房价绝对值来看，相对于GDP水平，中国的房价是较高的。根据Numbeo网站公布的国家相关的数据可知，中国主要城市市中心住房每平米的价格约为6321.97美元，非城市中心的价格为2857.30美元，在给出的国家或经济体中绝对值并不高，属于中等水平，但是根据给出的人均GDP数据我们可以发现，中国人均GDP非常低，为7590.02美元，仅高于印度的1581.51美元。中国人均GDP是美国的1/7，但其房价为美国的2.75倍，是英国的1.47倍。

　　从房价收入比来看，中国房价收入比处于世界较高水平房价收入比是识别房地产价格是否合理最为常用的指标，其主要用来衡量人们购房支付的能力。根据不同国家和经济体数据对比我们发现，目前中国房价收入比为25.73倍，也就是说一个家庭要25.73年才能买得起一套房子。其明显要高于其他国家，仅次于中国香港的34.95倍，其中美国房价收入比仅3.39倍。中国房价租金比处于世界较高水平。房价租金比同样是衡量房地产泡沫的常用指标，其含义是指住房的购买成本和租金收入的比，房价租金比越大说明房价偏高租金偏低，反之则表示房价偏低租金偏高。

　　从数据来看中国城市中心房价租金比为41.43，即需要41.43年的时间才能通过租金收入收回成本，显然该房地产价格水平仍处于高位。与其他国家或经济体相比，中国房价租金比属于中等偏上水平，低于台湾、韩国、日本和香港。

　　从房屋抵押贷款收入比来看，中国房屋抵押贷款收入比处于世界较高水平。房屋抵押贷款收入比，是指贷款成本与家庭收入的比例，贷款成本是指90平米住房20年期限的全部贷款，其住房价格是指城市中心和非中心的平均价格;家庭收入同样是根据平均工资来估算的。房屋抵押贷款收入比衡量的是住房贷款的负担能力程度，其值越高说明负担能力越小，其值越小则说明负担能力越大。与房价收入比类似，中国房屋抵押贷款收入比非常高，仅次于香港，负担能力指数极低，也就是说居民收入难以承担过高的房地产价格。

　　其次是未来中国潜在经济增长和通胀中枢将逐渐下移。根据生产函数，一个国家的潜在经济增长速度由资本积累速度、劳动力增速、技术进步速度三方面决定。

　　中国潜在经济增速和物价中枢的双重下移，这意味着中国居民的名义收入增速将会逐渐下降，将会影响居民购买力的提高速度，进而影响房价。从购买力提高速度的角度来讲，如果不考虑其他因素，房价的增速将会回落。